De aard en de Oorsprong van de Crisis van de Hypotheek Subprime

Er is een Amerikaans beleid op lange termijn van het bevorderen van huiseigendom geweest. Dit met zich gebracht mee makend de financiering van huisaankopen zo gemakkelijk zoals mogelijk. Diverse financiële instellingen waren opstelling in tijd om het beveiligen van een hypotheek snel te maken en geschikt. Er eens waren Hypotheekbanken die besparingeninstellingen waren die slechts in huishypotheken konden investeren. Fannie Mae (de Federale Vereniging FNMA van de Hypotheek van de Natie) was opstelling in 1938 om een secundaire markt voor huishypotheken te verstrekken. Dit betekende dat als een bank een hypotheek aan iemand verleende en later de nodig bank financiert de bank de hypotheek aan Fannie Mae kon gemakkelijk verkopen. Nochtans, opdat de lenende instellingen toegang tot de secundaire hypotheekmarkt van Fannie Mae hebben moesten zij door de regels van Fannie Mae verblijven.

In het verleden Fannie Mae belemmerd de geldschieters behandelde het om in de praktijk van rode voering in dienst te nemen. De rode Voering betekende dat een bank zou weigeren om een huisaankoop in buurten te financieren het als zeer riskant beschouwt zelfs als de potentiële leners zelf goede kredietrisico's waren. Voor een deel, was dit omdat de bank niet, in het geval van gebrek en verhindering, de eigenaar van bezit in een gewaagde buurt wilde worden.

In de jaren '90 onder het beleid van Franklin Raines, een aangestelde van het Beleid Clinton, begon Fannie Mae te eisen dat de lenende instellingen die het behandelde bewijzen dat zij niet als krottengebied afschreven. Dit betekende dat de lenende instellingen een quota zouden moeten vervullen van minderheidshypotheek het lenen. Dit betekende beurtelings dat de lenende agentschappen hun normen in termen van dergelijke dingen zouden moeten verminderen zoals aanbetalingen en de vereiste inkomens. Deze subprimeleners een hogere rentevoet worden geladen. De lenende agentschappen in de positie moest gezet hebben van het verlenen van subprime hypotheken Fannie Mae toen lagere normen in de hypotheken goedkeuren het kocht. Die reeks bal het rollen. Als een bank verleende moest een hypotheek aan een lener die niet waarschijnlijk niet zou de hypotheek toen al bank met succes betalen doen was dergelijke hypotheken aan Fannie Mae te verkopen. De banken verdienden typisch een prijs van de leningsoorsprong toen de hypotheek werd verleend. De lenende agentschappen konden wezenlijke winsten behandelend in subprimehypotheken dan maken.

Omdat MAC Fannie Mae en Freddie een markt voor subprimehypotheken maakte moesten de geldschieters niet zich over van de gefundeerdheid van het hypotheekcontract ongerust maken dat zij hebben geschreven. Aldus konden de geldschieters de hypotheken als regelbare rentevoethypotheken schrijven goed kennend hoogtepunt dat een opleving in de rentevoeten de lener in insolventie kon gemakkelijk werpen. Bijvoorbeeld, wanneer de rentevoet 6 percenten is is de hypotheekbetaling voor een 30-jaar $200.000 hypotheek $1199 per maand. Als de rentevoet naar 7 percenten stijgt zou de hypotheekbetaling met $131 per maand, een 11 percentenverhoging stijgen. Voor veel van de subprimeleners die op de rand van insolventie leven zou dit genoeg zijn om hen over de rand te duwen. De schuld voor de financiële crisis van de subprimehypotheek ligt zowel met de geldschieters die bewust leners in een booby-getrde plaatsen op hypotheken en het beheer van MAC Fannie Mae en Freddie voor het maken van een markt voor dergelijke een booby-getrde plaatsen op hypotheken zetten die zo de geldschieters de aansporing voor het schrijven van hen geven.

De subprimeleners werden een hogere rentevoet geladen om de hogere risico's te compenseren. Duidelijk ging de lener die niet voor de hypotheek op het lagere risico kon kwalificeren zijn meer van een risico aan het hogere tarief. Het vermoeden was dat hoewel er een hoger standaardtarief aan de hogere rentevoeten zou zijn daar zou zijn sommige geldschieters grote genoeg om deze samen te voegen hypotheek en zelfs met hun hoger gebrek maken de tarieven een hoger winstpercentage. Dit was de logica achter troepobligatiemarkt die door Michael Milken in Drexel Burnham Lambert wordt gecreërd. In het geval van de troepbanden de hogere rentevoeten niet hoger genoeg waren om hun hoger risico te compenseren en de troepobligatiemarkt stortte in. Een gelijkaardige soort ding kwam met de subprimehypotheken voor. MAC Fannie Mae en Freddie voegde de subprimehypotheken samen en leidde toen tot effecten die rond de wereld werden verkocht. Toen de subprimeleners op hun hypotheekbetalingen in gebreke bleven die tot de onroerende goederenmarkt die met huizen voor verkoop wordt overstroomd leidden. De verdere daling in huisvestingsprijzen bracht toen zelfs eerste leners ertoe om vanaf hypotheken te lopen waar de hypotheekschuld de marktwaarde van het bezit overschreed. MAC Fannie Mae was en Freddie overstroomd door standaardeisen van de hypotheek standaardverzekering die zij hadden verstrekt. Toen MAC Fannie Mae en Freddie failliet ging dat een onmiddellijk verlies in waarde voor niet alleen de subprimehypotheken maar ook de eerste hypotheken was. MAC Fannie Mae had en Freddie standaardverzekering op ongeveer half van alle Amerikaanse huishypotheken verstrekt. Aldus kon het faillissement van MAC Fannie Mae en Freddie tot het faillissement van om het even welke belangrijke houder van hypotheken of effecten geleid hebben die op hypotheken worden gebaseerd.

In 1968 werd Fannie Mae omgezet in een privé bedrijf in groot deel omdat het Congres Fannie Mae van zijn eigen begrotingsboekhouding wilde scheiden. Fannie Mae had tot dan een virtueel monopolie in de secundaire hypotheekmarkt gehad. Hebben geprivatiseerdd Fannie Mae was het aangewezen voor de Federale Overheid om de concurrentie in de secundaire hypotheekmarkt tot stand te brengen. Het deed dit in 1970 toen het tot het Federale Bedrijf van de Hypotheek van de Lening van het Huis leidde (FHLMC). Aangezien FNMA de eufonische bijnaam van Fannie Mae had werd FHLMC gegeven de boeiende maar onlogische naam van MAC Freddie. MAC van Freddie was voorgenomen voor het uitbreiden van de secundaire hypotheekmarkt.

MAC Fannie Mae en Freddie beide niet alleen gekochte hypotheken verstrekten zij ook betalingsverzekering, voor een prijs, voor andere hypotheken. Zij leidden ook tot pools van hypotheken en gaven effecten uit die op de ontvangen opbrengst worden gebaseerd. Deze procedure werd genoemd securitization en de gecreërde effecten werden geroepen collateralized schuldverplichtingen, CDO. Dergelijke effecten stonden investeerders toe om in de hypotheekmarkt te investeren door het risico te diversifiëren. Als dergelijke investeerders kochten één enkele hypotheek zou er teveel risico geweest zijn dat in die enige hypotheek wordt geconcentreerd maar als zij, inderdaad, één percent van honderd dergelijke hypotheek kopen hun risico worden gediversifiërd.

In het geval van de subprimeleners werden zij geladen hogere rentevoeten en werden vereist om voor standaardverzekering te betalen. Deze hogere last verhoogde het risico van gebrek.

Hoewel zijn sommige mensen onjuiste eigenschappen de financiële crisis aan deze hypotheek standaardverzekering en/of aan securitization, deze praktijken volkomen wettig en aangewezen voor financiële markten. Het probleem deed zich voor omdat MAC Fanny Mae en Freddie de belangrijkste instellingen in het verstrekken van hypotheek standaardverzekering en in het kopen van subprime hypotheken was. In de recente jaren '90 werd MAC Fannie Mae en Freddie in werking gesteld als maatschappelijk welzijnsagentschappen in plaats van financiële instellingen. De verzekeringspremies waren te laag voor de risico's in kwestie. Geen rationele koper zou die subprimehypotheek behalve bij een drastische korting gekocht hebben; MAC Fanny Mae en Freddie kocht hen. Geen hoeveelheid securitization kon het feit dat verminderen de subprimehypotheken geen goede investeringen waren. De praktijk van securitization en de geloofwaardigheid van Fanny Mae lieten de slechte investeringen van de subprimehypotheken toe om over de hele wereld worden uitgespreid.

Er was een ontsierde mening van de aard van risico in de hypotheekmarkt betrokken bij de crisis. Securitization werd gebaseerd op het begrip dat de risico's van gebrek voor de verschillende hypotheken onafhankelijk waren. Bij het huisvesten de prijzendaling daar is sommige leners die de marktwaarde van hun bezit vinden is minder dan de opmerkelijke hoeveelheid schuld en zij beslissen vanaf hun schuldverplichtingen te lopen. Geen hoeveelheid diversificatie zal dit risico verminderen. Het gebrek, de verhindering en de wederverkoop van de eigenschappen koppelen dan in de hypotheekmarkt die verder terug het risico verhoogt. Zie het Risico van de Markt voor meer op dit onderwerp.

Een artikel door Steven A. Holmes vanaf 30 September, de uitgave van 1999 van New York Times beschrijft hoe het proces met dat culmineerde in de financiële crisis van September 2008 begon. Het artikel openbaart hoeveel wensgedachte er namens overheidsambtenaren waren dat de financiële instellingen als maatschappelijk welzijnsagentschappen zouden kunnen worden geleid en hoe zij van hun dwaasheid van te voren werden gewaarschuwd nog zij doorgingen en het deden.

Fannie Mae verlicht Krediet aan het Lenen van de Hypotheek van de Hulp

In een beweging die kon helpen de tarieven van de huiseigendom onder minderheden en low-income consumenten verhogen, verlicht het Bedrijf van Fannie Mae de kredietvereisten op leningen die het van banken en andere geldschieters zal kopen.

De actie, die als proefprogramma beginnen zal dat 24 banken in 15 markten impliceert -- met inbegrip van het metropolitaanse gebied van New York -- die banken zal aanmoedigen om huishypotheken tot individuen uit te breiden het van wie krediet over het algemeen niet goed genoeg is om voor conventionele leningen te kwalificeren. De ambtenaren van Fannie Mae zeggen zij hopen om tot het een nationaal programma door de komende lente te maken.

Fannie Mae, de grootste borg van de natie van huishypotheken, is onder stijgende druk van het Beleid Clinton om hypotheekleningen onder lage en gematigde inkomensmensen uit te breiden en gevoelde druk van voorraadhouders om zijn fenomenale groei in winsten te handhaven geweest.

Bovendien hebben de banken, de zuinigheidsinstellingen en de hypotheekbedrijven Fannie Mae gedrukt om hen te helpen tot meer leningen aan zogenaamde subprimeleners maken. Deze leners van wie inkomens, kredietstandaarden en de besparingen niet goed genoeg zijn om voor conventionele leningen te kwalificeren, kunnen leningen van financiënbedrijven slechts worden die veel hogere rentevoeten laden -- overal van drie tot vier procentpunten hoger dan conventionele leningen.

Het artikel van New York Times van September 1999 gaat verder:

„Fannie Mae heeft huiseigendom voor miljoenen families in de jaren '90 door aanbetalingvereisten te verminderen,“ bovengenoemde Franklin D. Raines, de voorzitter van Fannie Mae en presidentambtenaar uitgebreid. „Nog er blijven teveel leners het van wie krediet enkel een inkeping is onder wat onze garantie heeft vereist wie aan het betalen van beduidend hogere hypotheektarieven in de zogenaamde subprimemarkt.“ zijn verbannen

Dat is het eind van het citaat in het artikel van de commentaren van Franklin Raines. Het artikel van Steven Holmes' gaat verder:

De demografische informatie over deze leners is schetsmatig. Maar minstens één studie wijst erop dat 18 percent van de leningen in de subprimemarkt naar zwarte leners ging, in vergelijking met 5 percent van leningen in de conventionele leningsmarkt.

Bij zich het bewegen, zelfs voorlopig, in dit nieuwe gebied van het lenen, neemt Fannie Mae beduidend meer risico over, dat om het even welke moeilijkheden tijdens gelijke economische tijden kan niet stellen. Maar het overheid-gesubsidiërde bedrijf kan probleem in een economische daling tegenkomen, die een overheidsredding gelijkend op dat van de besparingen veroorzaakt - en - de leningsindustrie in de jaren '80.

De hypotheekbanken maakten deel uit van wat zuinigheidsindustrie genoemd werd, die kredietvakbonden evenals hypotheekbanken omvatte. Het artikel van New York Times maakt verwijzing naar de instorting van de zuinigheidsindustrie in de jaren '80.

„Vanuit het perspectief van vele mensen, met inbegrip van me, is dit een andere zuinigheidsindustrie die rond ons, '' groeit bovengenoemde Peter Wallison een ingezetene kameraad bij het Amerikaanse Instituut van de Onderneming. '' Als zij ontbreken, zal de overheid hen opvoeren en moeten opkopen de manier het opvoerde en de zuinigheidsindustrie.“ op:kopen

Het artikel gaat dan enkele details van de verrichting van de hypotheekindustrie geven.

In het kader van het proefprogramma van Fannie Mae, de consumenten die kwalificeren kunnen een hypotheek met een rentevoet beveiligen één procentpunt boven dat van conventioneel, 30-jaar vaste tariefhypotheek van minder dan $240.000 -- een tarief dat ongeveer van 7.76 percent momenteel het gemiddelde neemt. Als de lener op tijd zijn of haar maandelijkse betalingen twee jaar verricht, wordt de één procentpuntpremie gelaten vallen.

Fannie Mae, de grootste borg van de natie van huishypotheken, leent rechtstreeks geen geld aan consumenten. In plaats daarvan, koopt het leningen die de banken maken op wat de secundaire markt wordt genoemd. Door het type van leningen uit te breiden dat het zal kopen, hoopt Fannie Mae om banken aan te sporen om tot meer leningen aan mensen met minder-dan-stellaire kredietstandaarden te maken.

De ambtenaren van Fannie Mae beklemtonen dat de nieuwe hypotheken tot alle potentiële leners zullen worden uitgebreid die voor een hypotheek kunnen kwalificeren. Maar zij voegen toe dat de beweging voor een deel bedoeld is het aantal minderheid en lage eigenaars van het inkomenshuis te verhogen die neigen om slechtere kredietstandaarden te hebben dan nietSpaans wit.

Het artikel van 1999 gaat enkele statistieken van de prestaties van het programma van Fannie Mae geven om hypotheek het lenen tot minderheden uit te breiden.

De eigendom van het huis, is onder minderheden tijdens de economische boom van de jaren '90 in feite geëxplodeerdk. Het aantal hypotheken breidde zich tot Spaanse kandidaten uit die door 87.2 percenten vanaf 1993 tot 1998, volgens het Gezamenlijke Centrum van de Universiteit van Harvard voor de Studies van de Huisvesting zijn gesprongen. Tijdens die zelfde periode steeg het aantal Afrikaanse Amerikanen die hypotheken ertoe brachten om een huis te kopen met 71.9 percent en het aantal van Aziatische Amerikanen door 46.3 percent.

In tegenstelling, steeg het aantal nietSpaans wit dat leningen voor huizen ontving met 31.2 percent.

Ondanks deze aanwinsten, blijven de tarieven van de huiseigendom voor minderheden achter nietSpaans wit, voor een deel achterblijven omdat de zwarten en de Iberiërs in het bijzonder om op gemiddelde slechtere kredietstandaarden neigen te hebben.

In Juli, stelde het Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling voor dat tegen het jaar 2001, 50 percent van de portefeuille van MAC Fannie Mae en Freddie uit leningen aan lage en gematigd-inkomensleners wordt samengesteld. Vorig jaar, was 44 percent van de leningen gekocht Fannie Mae van deze groepen.

De verandering in beleid komt ook tezelfdertijd dat HUD beweringen van rassenonderscheid in de geautomatiseerde waarborgende systemen onderzoekt die door MAC Fannie Mae worden gebruikt en Freddie de kredietwaardigheid van kredietkandidaten te bepalen.

Het schandaal van de Boekhouding in Fannie Mae

In Mei 2006 gaf het Bureau van de Federale Onoplettendheid van de Onderneming (OFHEO) van de Huisvesting het rapport over zijn driejarig onderzoek van de Federale Nationale Vereniging van de Hypotheek uit (Fannie Mae). De waarnemende directeur van OFHEO, James B. bovengenoemd Lockhart,

Ons onderzoek vond een milieu waar de einden de middelen rechtvaardigden. Het hogere beheer manipuleerde boekhouding, oogstte maximum, onverdiende bonussen, en verhinderde de rest van de wereld het te weten.

Gerapporteerd geladen dat de gemelde inkomens vanaf 1998 tot medio-2004 valse waarden die door onjuiste boekhoudingspraktijken waren worden geproduceerd. Deze fradulent inkomens werden toen gebruikt om enorme bonussen voor het hogere beheer te rechtvaardigen. De omvang van de frauduleuze boekhoudingswinsten was een mening-boggling $11 miljard. De grootte van de onverdiende bonussen was niet alleen miljoenen dollars, of zelfs tientallen miljoenen dollars. In plaats daarvan waren zij honderden miljoenen dollars.

Het bovengenoemde rapport,

Het gedrag van het Timoteegras Raines, CFO Howard van M. en andere leden van de binnencirkel van hogere stafmedewerkers in Fannie Mae was inconsistent met de waarden van verantwoordelijkheid, verantwoordingsplicht, en integriteit. […] Die individuen namen in ongepast inkomensbeheer om in dienst ongerechtvaardigde niveaus van compensatie voor zich en andere stafmedewerkers te produceren.

De manipulaties niet alleen impliceerden het verhogen van het niveau van gemelde inkomens maar ook het verminderen van de veranderlijkheid van inkomens om de indruk aan het publiek te geven dat de van Bedrijfs Fannie Mae verrichtingen minder gewaagd waren dan zij eigenlijk waren.

Als resultaat van de bevindingen werd Fannie Mae gezuiverd $400 miljoen. Het belangrijkste gedeelte van deze boete, $350 miljoen, werd geheven door de Commissie van de Veiligheid en van de Uitwisseling om de mensen te compenseren die voorraad in Fannie Mae op basis van deze valse rekeningen kochten.

Fannie Mae werd opgelegd om zijn holdings en verzekering van hypotheken te beperken bij $727 miljard en ondertussen zijn boekhoudingsprocedures en risicoorganisatie en management te verbeteren. De president van Fannie Mae, Franklin Raines, en en zijn belangrijkste financiële ambtenaar, J. Timothy Howard, mocht van de organisatie aftreden. Het rapport stelde voor dat Fannie Mae nadenkt in brand stekend retroactief Raines en Howard. Dit zou hen pensioneringsvoordelen ontzeggen.

MAC van Freddie had een gelijkaardige sonde betreffende ongepaste boekhoudingsprocedures vóór het onderzoek van Fannie Mae ondergaan.

Na ongeveer tien jaar van de verrichting van MAC Fannie Mae en Freddie onder sociale doelstellingen, met inbegrip van het maken van hoogste kaderfunctiesrijken, eerder dan financiële eerlijkheid naderden de enorme instellingen instorting in 2007. Hieronder worden getoond de financiële statistieken voor zowel MAC Fannie Mae als Freddie.

Dit waren de statistieken voor 2007. De statistieken voor 2008 zijn nog niet beschikbaar, maar de financiële voorwaarden verergerden duidelijk.

Samenvatting

De crisis van de subprimehypotheek had zijn oorsprong in het programma de directeuren van Fannie Mae dat in de recente jaren '90 in werking wordt gesteld maatschappelijk welzijnsdoelstellingen na te streven eerder dan om financiële uitvoerbaarheid te handhaven. Lenders werd sterk aangemoedigd om de eisen ten aanzien van hypotheek onder wat te verminderen om de minimum adequate niveaus was gevonden te zijn. De geldschieters in de markt Fannie Mae maakte geduwd hebben van de subprimehypotheek financieel onhaalbare uitvoerbaar door het zijn bereid om dergelijke subprimehypotheek te kopen en standaardverzekering op dergelijke hypotheken te verlenen. Toen Fannie Mae effectief failliet ging de geldschieters die dergelijke subprimehypotheken hadden geschreven vonden dat er niet meer een markt voor hen was en zo werden zij geplakt met hen. Ook die geldschieters die standaardverzekering nu hadden verkregen vinden dat de verzekering nutteloos is als Fannie Mae niet op de in gebreke gebleven hypotheken kan resultaat opleveren. De geldschieters ervan bewust moeten=zouden= zich geweest zijn dat er een risico met om het even welke verzekeringsmaatschappij is dat het niet aan uitbetaling op eisen zou kunnen gewillig en bekwaam zijn. De vermeende waarborg van de verplichtingen van Fannie Mae door de Federale Overheid verwijderde om het even welke zorg van ondernemingen met het risico van tegenpartijgebrek. Het is onverstandig om dergelijk gedrag aan te moedigen.

Er is overvloed van partijen van de crisis van de subprimehypotheek te beschuldigen, maar een groot aandeel van die schuld rust met Franklin Raines, Timoteegras Howard en de andere leden van de binnencirkel van Fannie Mae.