La nature et l'origine de la crise d'hypothèque de Subprime

Il y a eu une politique américaine à long terme de favoriser le propriétaire de logement. Ceci nécessité rendre le financement des achats de maison aussi facile comme possible. De diverses institutions financières ont été installées avec l'heure de faire la fixation d'une hypothèque vite et commode. Il y avait par le passé des sociétés d'investissement et de crédit immobilier qui étaient des sociétés d'épargne qui pourraient seulement investir dans les prêts hypothécaires à l'habitation. Fannie Mae (l'association pour prêts hypothécaires fédérale de nation FNMA) a été installé en 1938 pour fournir un marché secondaire pour les prêts hypothécaires à l'habitation. Ceci a signifié que si une banque accordait une hypothèque à quelqu'un et plus tard les fonds nécessaires par banque la banque pourraient aisément vendre l'hypothèque à Fannie Mae. Cependant, pour que les sociétés de prêt aient accès au marché d'hypothèque secondaire de Fannie Mae elles ont dû se conformer aux règles de Fannie Mae.

À Fannie Mae passé interdit les prêteurs il traitait pour s'engager dans la pratique de la doublure rouge. La doublure rouge a signifié qu'une banque refuserait de financer un achat de maison dans les voisinages qu'il considèrent à haut risque même si les emprunteurs éventuels étaient eux-mêmes de bons risques de crédit. En partie, c'était parce que la banque n'a pas voulu, en cas du défaut et de la forclusion, pour aller bien au propriétaire de la propriété dans un voisinage risqué.

Dans les années 90 sous l'administration de Franklin Raines, un intéressé de gouvernement de Clinton, Fannie Mae a commencé à exiger que les sociétés de prêt avec lesquelles elle a eu affaire montrent qu'elles ne discriminaient pas financièrement à l'encontre. Ceci a signifié que les sociétés de prêt devraient accomplir une quote-part du prêt d'hypothèque de minorité. Ceci a à leur tour signifié que les organismes de crédit devraient abaisser leurs normes en termes de des choses telles que vers le bas des paiements et les revenus exigés. Ces emprunteurs de subprime seraient chargés un taux d'intérêt plus élevé. La mise des organismes de crédit dans la position d'accorder des hypothèques Fannie Mae de subprime alors a dû accepter des normes inférieures dans les hypothèques qu'elle a achetées. Cet ensemble le roulement de boule. Si une banque accordait une hypothèque à un emprunteur qui n'était pas susceptible d'éponger avec succès à l'hypothèque puis toute la banque a dû faire était de vendre de telles hypothèques à Fannie Mae. Les banques ont typiquement gagné des honoraires d'origines de prêt quand on a accordé l'hypothèque. Les organismes de crédit ont pu alors réaliser des bénéfices substantiels s'occupant des hypothèques de subprime.

Puisque Fannie Mae et Freddie Mac faits un marché pour le subprime hypothèque les prêteurs n'ont pas dû s'inquiéter pour de la solidité du contrat d'hypothèque qu'ils ont écrit. Ainsi les prêteurs pourraient écrire les hypothèques pendant que le taux d'intérêt réglable hypothèque connaître le plein puits qu'une reprise dans les taux d'intérêt pourrait facilement jeter l'emprunteur dans l'insolvabilité. Par exemple, quand le taux d'intérêt est de 6 pour cent le paiement d'hypothèque pour 30 une hypothèque de l'an $200.000 est $1199 par mois. Si le taux d'intérêt monte à 7 pour cent le paiement d'hypothèque augmenterait de $131 par mois, une augmentation de 11 pour cent. Pour plusieurs des emprunteurs de subprime vivant sur le bord de l'insolvabilité ce serait assez pour les pousser au-dessus du bord. La culpabilité pour la crise financière d'hypothèque de subprime se trouve tous les deux avec les prêteurs qui mettent sciemment des emprunteurs dans piégé hypothèquent et la gestion de Fannie Mae et de Freddie Mac pour faire un marché pour de telles hypothèques piégées donnant de ce fait aux prêteurs l'incitation pour l'écriture elles.

Les emprunteurs de subprime ont été chargés un taux d'intérêt plus élevé pour compenser les risques plus gros. Évidemment l'emprunteur qui ne pourrait pas qualifier pour l'hypothèque au risque inférieur allait être plus d'un risque au taux plus élevé. La présomption était que bien qu'il y ait un taux de défaut plus élevé aux taux d'intérêt plus élevés là serait quelques prêteurs assez grands pour mettre ces derniers en commun hypothèque et même avec leurs taux de défaut plus élevés faire un taux de rendement plus élevé. C'était la logique derrière le marché d'obligations à risque élevé déclassées créé par Michael Milken chez Drexel Burnham Lambert. Dans le cas des obligations à risque élevé déclassées les taux d'intérêt plus élevés n'étaient pas assez plus haut de compenser leur plus gros risque et le marché d'obligation à risque élevé déclassée s'est effondré. Une sorte semblable de chose s'est produite avec les hypothèques de subprime. Fannie Mae et Freddie Mac ont mis les hypothèques de subprime et ont puis créé en commun les valeurs qui ont été vendues autour du monde. Quand les emprunteurs de subprime défaut de paiement leurs hypothèque cela a mené au marché d'immobiliers étant inondé avec des maisons à vendre. La baisse suivante des prix de logements a alors mené même les emprunteurs principaux marcher à partir des hypothèques où la dette d'hypothèque a dépassé la valeur marchande de la propriété. Fannie Mae et Freddie Mac ont été inondés par des réclamations de défaut de l'assurance de défaut d'hypothèque qu'ils avaient fournie. Quand Fannie Mae et Freddie Mac ont disparu le bankrupt qui était une perte instantanée en valeur pour non seulement le subprime hypothèque mais également les hypothèques principales. Fannie Mae et Freddie Mac avaient fourni l'assurance de défaut sur approximativement la moitié de tous les prêts hypothécaires à l'habitation américains. Ainsi la faillite de Fannie Mae et de Freddie Mac pourrait avoir mené à la faillite de n'importe quel support principal des hypothèques ou des valeurs basées sur des hypothèques.

En 1968 Fannie Mae a été transformé en entreprise privée anonyme dans la grande partie parce que le congrès a voulu séparer Fannie Mae de sa propre comptabilité de budget. Fannie Mae jusqu'alors avait eu un monopole virtuel sur le marché d'hypothèque secondaire. Après avoir privatisé Fannie Mae il était approprié que le gouvernement fédéral crée la concurrence sur le marché d'hypothèque secondaire. Il a fait ceci en 1970 où il a créé Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Puisque le FNMA a eu le surnom euphonique de Fannie Mae le FHLMC a été donné le nom entraînant mais illogique de Freddie Mac. Freddie Mac a été prévu pour augmenter le marché d'hypothèque secondaire.

Fannie Mae et Freddie Mac les deux hypothèques non seulement achetées ils ont également fourni l'assurance de paiement, pour des honoraires, pour d'autres hypothèques. Ils ont également créé des piscines des hypothèques et des valeurs publiées basées sur le revenu reçu. Ce procédé s'est appelé la mobiliérisation et les valeurs créées se sont appelées les obligations résultant du service de la dette collateralized, CDO. De telles valeurs ont permis à des investisseurs d'investir sur le marché hypothécaire en diversifiant le risque. Si de tels investisseurs achetaient une hypothèque simple là aurait été trop de risque concentré dans cette hypothèque simple mais s'ils, en effet, achètent un pour cent de cent une telle hypothèques leur risque serait diversifié.

Dans le cas des emprunteurs de subprime ils étaient des taux d'intérêt plus élevés chargés et ont été priés de payer l'assurance de défaut. Ce fardeau plus élevé a augmenté le risque de défaut.

Bien que l'attribut incorrect de certains la crise financière à cette assurance de défaut d'hypothèque et/ou à la mobiliérisation, ces pratiques soient parfaitement légitime et approprié pour les marchés financiers. Le problème a surgi parce que Fanny Mae et Freddie Mac étaient les établissements principaux en fournissant l'assurance de défaut d'hypothèque et dans des hypothèques de achat de subprime. Vers la fin des années 90 Fannie Mae et Freddie Mac ont été actionnés comme agences de bien être social au lieu des institutions financiers. Les primes d'assurance étaient si basses pour les risques impliqués. Aucun acheteur raisonnable n'aurait acheté des ces hypothèque de subprime excepté à un escompte énergique ; Fanny Mae et Freddie Mac les ont achetés. Aucune quantité de mobiliérisation ne pourrait alléger le fait que les hypothèques de subprime n'étaient pas de bons investissements. La pratique de la mobiliérisation et la crédibilité de Fanny Mae ont permis aux mauvais investissements des hypothèques de subprime d'être écartés dans le monde entier.

Il y avait une vue défectueuse de la nature du risque sur le marché hypothécaire impliqué dans la crise. La mobiliérisation a été basée sur la notion que les risques du défaut pour les différentes hypothèques étaient indépendants. Quand les prix de logements tombent il y a quelques emprunteurs qui trouvent que la valeur marchande de leur propriété est moins que la quantité de dette exceptionnelle et ils décident de marcher à partir de leurs obligations résultant du service de la dette. Aucune quantité de diversification ne réduira ce risque. Le défaut, la forclusion et la revente des propriétés rétroagissent alors dans le marché hypothécaire augmentant plus loin le risque. Voir le risque du marché pour plus sur cette matière.

Un article par Steven A. Holmes de l'édition du 30 septembre 1999 de New York Times décrit comment le processus a commencé cela abouti à la crise financière du septembre 2008. L'article indique combien rêve là coûtait de la part des fonctionnaires de gouvernement que des institutions financières pourraient être dirigées comme des agences de bien être social et comment elles ont été prévenues de leur folie pourtant elles ont avancé et l'ont faite.

Fannie Mae soulage le crédit pour faciliter le prêt d'hypothèque

Dans un mouvement qui pourrait aider à augmenter le propriétaire de logement évalue parmi des minorités et les consommateurs de faible revenu, la société de Fannie Mae soulage les conditions de crédit sur les prêts qu'elle achètera des banques et d'autres prêteurs.

L'action, qui commencera comme programme pilote impliquant 24 banques sur 15 marchés -- y compris la région métropolitaine de New York -- encouragera ces banques à prolonger les prêts hypothécaires à l'habitation aux individus il n'est généralement pas assez bon qualifier dont le crédit pour des prêts conventionnels. Les fonctionnaires de Fannie Mae déclarent qu'ils espèrent lui faire un programme répandu par tout le pays par au printemps prochain.

Fannie Mae, le plus grand garant de la nation des prêts hypothécaires à l'habitation, a été sous la pression croissante du gouvernement de Clinton d'augmenter des prêts hypothécaires parmi des personnes de bas et modéré revenu et a senti la pression des supports courants de maintenir sa croissance phénoménale des bénéfices.

En outre, les banques, les institutions d'épargne d'épargne et les sociétés de prêt hypothécaire avaient pressé Fannie Mae les aider pour faire plus de prêts à de soi-disant emprunteurs de subprime. Ces emprunteurs il n'est pas assez bonne qualifier dont des revenus, des réputations de solvabilité et l'épargne pour des prêts conventionnels, peuvent seulement obtenir des prêts des sociétés de financement financiers qui chargent des taux d'intérêt beaucoup plus élevés -- n'importe où de trois à quatre de points prêts que conventionnels plus haut.

L'article de New York Times du septembre 1999 continue :

« Fannie Mae a augmenté le propriétaire de logement pour des millions de familles dans les années 90 en réduisant des conditions d'acompte, » a dit le Président de Franklin D. Raines, de Fannie Mae et le cadre supérieur. « Pourtant là restent trop d'emprunteurs dont le crédit est juste une entaille au-dessous de ce que notre garantie a exigé qui ont été relégués à payer des taux de l'emprunt-logement sensiblement plus élevés sur le soi-disant marché de subprime. »

C'est la fin de la citation dans l'article des commentaires de Franklin Raines. L'article de Steven Holmes continue :

L'information démographique sur ces emprunteurs est peu précise. Mais au moins une étude indique que 18 pour cent des prêts sur le marché de subprime sont allés noircir des emprunteurs, comparés à 5 pour cent de prêts sur le marché conventionnel de prêt.

En entrant, même à titre d'essai, dans ce nouveau secteur du prêt, Fannie Mae prend sensiblement plus le risque, qui peut ne pas poser aucune difficultés pendant des périodes économiques affleurantes. Mais la société subventionnée par le gouvernement peut rencontrer l'ennui dans un ralentissement de l'activité économique, incitant une délivrance de gouvernement semblable à celle de l'industrie d'épargne et de prêt dans les années 80.

Les sociétés d'investissement et de crédit immobilier faisaient partie de ce qui a été connu comme service de l'épargne, qui a inclus des associations coopératives d'épargne et de crédit aussi bien que des sociétés d'investissement et de crédit immobilier. L'article de New York Times fait la référence à l'effondrement du service de l'épargne dans les années 80.

« De la perspective de beaucoup de personnes, y compris moi, c'est un autre service de l'épargne grandissant autour de nous, '' a dit Peter Wallison un camarade résident à l'institut américain d'entreprise. '' Si elles échouent, le gouvernement devra les intensifier et écoper dehors la manière qu'elle a intensifié et a écopé dehors le service de l'épargne. »

L'article continue alors pour fournir certains des détails de l'opération de l'industrie d'hypothèque.

Dans le cadre du programme pilote de Fannie Mae, les consommateurs qui qualifient peuvent fixer une hypothèque avec un point du taux d'intérêt un au-dessus de cela d'un conventionnel, prêt de 30 ans plus moins de de $240.000 -- un taux ce fait la moyenne actuellement d'environ 7.76 pour cent. Si l'emprunteur effectue ses paiements mensuels à l'heure pendant deux années, l'une prime de point est abandonnée.

Fannie Mae, le plus grand garant de la nation des prêts hypothécaires à l'habitation, ne prête pas l'argent directement aux consommateurs. Au lieu de cela, il achète les prêts que les banques font sur ce qui s'appelle le marché secondaire. En augmentant le type de prêts qu'il achètera, Fannie Mae espère stimuler des banques faire plus de prêts aux gens avec des réputations de solvabilité moins-que-stellaires.

Les fonctionnaires de Fannie Mae soumettent à une contrainte que les nouvelles hypothèques seront prolongées à tous les emprunteurs potentiels qui peuvent qualifier pour une hypothèque. Mais ils ajoutent que le mouvement est prévu en partie d'augmenter le nombre de propriétaires à la maison de minorité et de revenu faible qui tendent à avoir de plus mauvaises réputations de solvabilité que des blancs de non-Hispanique.

L'article 1999 continue pour donner certaines des statistiques de l'exécution du programme de Fannie Mae pour prolonger le prêt d'hypothèque aux minorités.

Le propriétaire de logement a en fait éclaté parmi des minorités pendant le boom économique des années 90. Le nombre d'hypothèques prolongées aux demandeurs hispaniques a sauté par 87.2 pour cent de 1993 à 1998, selon le centre commun de l'Université de Harvard pour des études de logement. Au cours de cette même période le nombre d'Afro-américains qui ont obtenu des hypothèques pour acheter une maison a augmenté par 71.9 pour cent et le nombre d'Américains asiatiques de 46.3 pour cent.

En revanche, le nombre de blancs de non-Hispanique qui ont reçu des prêts pour des maisons a augmenté de 31.2 pour cent.

En dépit de ces gains, les taux de propriétaire de logement pour des minorités continuent à traîner derrière des blancs de non-Hispanique, en partie parce que les noirs et les hispaniques tendent en particulier à avoir sur de plus mauvaises réputations de solvabilité moyennes.

En juillet, le département du logement et le développement urbain ont proposé que par l'année 2001, 50 pour cent de la brochure de Fannie Mae et de Freddie Mac se composent des prêts aux emprunteurs du bas et de modéré-revenu. L'année dernière, 44 pour cent des prêts Fannie Mae acheté étaient de ces groupes.

Le changement de la politique vient également pendant que HUD étudie des allégations de discrimination raciale dans les systèmes de garantie automatisés employés par Fannie Mae et Freddie Mac pour déterminer le degré de solvabilité de demandeurs de crédit.

Le scandale de comptabilité à Fannie Mae

En mai de 2006 le bureau de l'inadvertance fédérale d'entreprise de logement (OFHEO) a publié le rapport sur sa recherche de trois ans sur l'association pour prêts hypothécaires de national fédéral (Fannie Mae). Le directeur intérimaire d'OFHEO, James B. Lockhart, a dit

Notre examen a trouvé un environnement où les extrémités ont justifié les moyens. La haute direction a manoeuvré la comptabilité, a récolté le maximum, bonifications imméritées, et a empêché le reste du monde de savoir.

Que les recettes rapportées provenant de 1998 au mi-2004 étaient fausses les valeurs chargées rapportées se sont produites par des pratiques en matière incorrectes de comptabilité. Ces revenus fradulent alors ont été employés pour justifier d'énormes bonifications pour la haute direction. L'ampleur des bénéfices de comptabilité frauduleux était des $11 milliards époustouflant. Les tailles des bonifications imméritées n'étaient pas simplement des millions de dollars, ou même de dizaines de millions de dollars. Au lieu de cela elles étaient des centaines de millions de dollars.

Le rapport a indiqué,

La conduite de M. Raines, CFO Timothy Howard et d'autres membres du cercle intime des cadres supérieurs à Fannie Mae était contradictoire avec les valeurs de la responsabilité, de la responsabilité, et de l'intégrité. […] Ces individus se sont engagés dans la gestion inexacte de revenus afin de produire des niveaux injustifiés de la compensation pour eux-mêmes et d'autres cadres.

Les manipulations ont non seulement impliqué d'élever le niveau des revenus rapportés mais de réduire également la variabilité des revenus pour donner l'impression au public que les opérations commerciales de Fannie Mae étaient moins risquées qu'elles étaient réellement.

En raison des résultats Fannie Mae a été condamné à $400 millions. La partie principale de cette amende, $350 millions, a été prélevée par la Commission de sécurité et d'échange pour compenser les personnes qui ont acheté des actions à Fannie Mae sur la base de ces comptes faux.

Fannie Mae a été encouragé pour limiter ses possessions et assurance des hypothèques à $727 milliards et en attendant pour corriger ses procédures de comptabilité et pratiques de gestion de risque. On a permis au le cadre supérieur de Fannie Mae, Franklin Raines, et et son Directeur Financier, J. Timothy Howard, de démissionner de l'organisation. Le rapport a suggéré que Fannie Mae envisagent de mettre le feu rétroactivement à Raines et à Howard. Ceci leur refuserait des primes de retraite.

Freddie Mac avait subi une sonde semblable au sujet des procédures de comptabilité inexactes avant la recherche sur Fannie Mae.

Après environ dix ans de l'opération de Fannie Mae et de Freddie Mac sous des objectifs sociaux, y compris faire des riches de cadres supérieurs, plutôt que la probité financière les énormes établissements s'approchaient de l'effondrement en 2007. Au-dessous de sont montrés les statistiques financières pour Fannie Mae et Freddie Mac.

C'étaient les statistiques pour 2007. Les statistiques pour 2008 ne sont pas encore disponibles, mais les conditions financières évidemment empirées.

Résumé

La crise d'hypothèque de subprime a eu son origine dans le programme que les directeurs de Fannie Mae ont lancé vers la fin des années 90 pour poursuivre des buts de bien être social plutôt que maintiennent la viabilité financière. Lenders ont été fortement encouragées à réduire les conditions pour l'hypothèque au-dessous de ce qui s'était avéré à niveaux proportionnés minimum. Après avoir poussé les prêteurs dans le marché hypothécaire de subprime Fannie Mae rendu le faisable financièrement infaisable en étant disposé à acheter une telle hypothèque de subprime et à accorder l'assurance de défaut sur de telles hypothèques. Quand Fannie Mae a effectivement fait faillite les prêteurs qui avaient écrit de telles hypothèques de subprime ont constaté qu'il n'y avait plus un marché pour elles et ils ont été coincés ainsi avec elles. Également ces prêteurs qui avaient obtenu l'assurance de défaut maintenant constatent que l'assurance est inutile si Fannie Mae ne peut pas éponger sur les hypothèques transférées. Les prêteurs devraient s'être rendus compte qu'il y ait un risque avec n'importe quelle compagnie d'assurance qu'elle ne pourrait pas pouvoir disposée et en mesure au profit sur des réclamations. La garantie supposée des engagements de Fannie Mae par le gouvernement fédéral a enlevé n'importe quel souci des entreprises avec le risque de défaut de contrepartie. Il est imprudent d'encourager un tel comportement.

Il y a abondance des parties à blâmer de la crise d'hypothèque de subprime, mais une grande part des repos de ce blâme avec Franklin Raines, Timothy Howard et les autres membres du cercle intime de Fannie Mae.