La natura e l'origine della crisi di ipoteca di Subprime

Ci è stato una politica americana a lungo termine di promozione della proprietà domestica. Ciò richiesta rendere il finanziamento degli acquisti della casa facile come possibile. Le varie istituzioni finanziarie sono state installate col passare del tempo per fare il fissaggio di un'ipoteca rapidamente e conveniente. Ci erano una volta associazioni S&L che erano istituzioni di risparmio in grado di investire soltanto nelle ipoteche domestiche. Fannie Mae (l'associazione di ipoteca federale di nazione FNMA) è stato installato in 1938 per fornire un mercato secondario per le ipoteche domestiche. Ciò ha significato che se una banca assegnasse un'ipoteca a qualcuno e più successivamente i fondi stati necessari banca la banca potessero vendere prontamente l'ipoteca a Fannie Mae. Tuttavia, in modo che gli istituti di credito per avere accesso al mercato di ipoteca secondaria di Fannie Mae hanno dovuto attenersi alle regole del Fannie Mae.

In Fannie Mae passato proibito i prestatori stava occupando di per agganciarsi nella pratica di rivestimento rosso. Il rivestimento rosso ha significato che una banca avrebbe rifiutato di finanziare un acquisto della casa in vicinanze che considera ad alto rischio anche se i mutuatari futuri erano essi stessi buoni rischi di accreditamento. In parte, questo era perché la banca non ha voluto, in caso di difetto e preclusione, stare bene al proprietario della proprietà in una vicinanza rischiosa.

Negli anni 90 nell'ambito della gestione di Franklin Raines, un beneficiario di amministrazione Clinton, Fannie Mae ha cominciato a richiedere che gli istituti di credito che ha trattato con dimostrassero che non stavano cancellando con una riga rossa. Ciò ha significato che gli istituti di credito avrebbero dovuto compiere una quota del prestito di ipoteca di minoranza. Ciò a sua volta ha significato che gli organismi di credito avrebbero dovuto abbassare i loro campioni in termini di tali cose come giù i pagamenti ed i redditi richiesti. Questi mutuatari del subprime sarebbero caricati i tassi di interesse più elevati. Mettere gli organismi di credito nella posizione di assegnazione delle ipoteche Fannie Mae del subprime allora ha dovuto accettare i campioni più bassi nelle ipoteche che ha comprato. Quell'insieme il rotolamento della sfera. Se una banca assegnasse un'ipoteca ad un mutuatario che non era probabile con successo pagare fuori all'ipoteca allora tutta la banca ha dovuto fare era di vendere tali ipoteche a Fannie Mae. La banca ha guadagnato tipicamente una tassa di origini di prestito quando l'ipoteca è stata assegnata. Gli organismi di credito hanno potuto allora realizzare i profitti notevoli che commerciano nelle ipoteche del subprime.

Poiché Fannie Mae e Freddie Mac resi ad un mercato per subprime ipoteca i prestatori non hanno dovuto preoccuparsi circa della solidità del contratto che di ipoteca hanno scritto. Così i prestatori potrebbero scrivere le ipoteche mentre il tasso di interesse registrabile ipoteca conoscere il pozzo pieno che una ripresa nei tassi di interesse potrebbe gettare facilmente il mutuatario nell'insolvibilità. Per esempio, quando il tasso di interesse è 6 per cento il pagamento ipotecario per 30 un'ipoteca di anno $200.000 è $1199 al mese. Se il tasso di interesse va in su a 7 per cento il pagamento ipotecario aumenterebbe di $131 al mese, un aumento di 11 per cento. Per molti dei mutuatari del subprime che vivono sul bordo dell'insolvibilità questo sarebbe abbastanza per spingerlo sopra il bordo. La colpevolezza per la crisi finanziaria di ipoteca del subprime si trova entrambi con i prestatori che mettono deliberatamente i mutuatari nell'install trappole esplosiveare in ipotecano e l'amministrazione di Fannie Mae e di Freddie Mac per la fabbricazione del mercato per tali ipoteche install trappole esplosiveare così che danno ai prestatori il motivo per scrittura loro.

I mutuatari del subprime sono stati caricati i tassi di interesse più elevati per compensare gli elevati rischi. Il mutuatario che non potrebbe qualificarsi per l'ipoteca al rischio più basso stava andando ovviamente essere più di un rischio all'più alto tasso. La presunzione era che anche se ci sarebbe un più alto tasso di difetto ai tassi di interesse più elevati là sarebbe stata alcuni prestatori abbastanza grandi riunire questi ipoteca e perfino con i loro più alti tassi di difetto fare un più alto tasso di rendimento. Ciò era la logica dietro il mercato delle obbligazioni della roba di rifiuto generato da Michael Milken a Drexel Burnham Lambert. Nel caso dei legami di roba di rifiuto i tassi di interesse più elevati non erano abbastanza più su di compensare l'loro elevato rischio ed il mercato delle obbligazioni della roba di rifiuto è sprofondato. Una simile specie della cosa si è presentata con le ipoteche del subprime. Fannie Mae e Freddie Mac hanno riunito le ipoteche del subprime ed allora hanno generato le sicurezze che sono state vendute intorno al mondo. Quando i mutuatari del subprime hanno stabilizzato sui loro pagamenti ipotecari quello ha condotto al mercato immobiliare che è sommerso dalle case da vendere. Il declino successivo nei prezzi di alloggiamento allora ha condotto persino i mutuatari principali a camminare a partire dalle ipoteche dove il debito di ipoteca ha superato il valore di mercato della proprietà. Fannie Mae e Freddie Mac erano per difetto reclami inondati dall'assicurazione che di difetto di ipoteca avévano fornito. Quando Fannie Mae e Freddie Mac sono andato bankrupt che era una perdita istantanea di valore per non solo il subprime ipoteca ma anche le ipoteche principali. Fannie Mae e Freddie Mac avévano fornito l'assicurazione di difetto su circa a metà di tutte le ipoteche domestiche americane. Così il fallimento di Fannie Mae e di Freddie Mac potrebbe condurre al fallimento di tutto il possessore principale delle ipoteche o delle sicurezze basate sulle ipoteche.

In 1968 Fannie Mae si è trasformato in un'azienda privata nella grande parte perché il congresso ha voluto separare Fannie Mae dalla relativa propria contabilità di preventivo. Fannie Mae fino ad allora aveva avuto un monopolio virtuale nel mercato di ipoteca secondaria. Privatizzando Fannie Mae per il governo federale era adatto generare la concorrenza nel mercato di ipoteca secondaria. Ha fatto questo in 1970 in cui ha generato i Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Poiché il FNMA ha avuto il soprannome euphonic di Fannie Mae il FHLMC è stato dato il nome orecchiabile ma illogico di Freddie Mac. Freddie Mac è stato inteso per l'ampliamento del mercato di ipoteca secondaria.

Fannie Mae e Freddie Mac entrambe le ipoteche non solo comprate inoltre hanno fornito l'assicurazione di pagamento, per una tassa, per altre ipoteche. Inoltre hanno generato gli stagni delle ipoteche e delle sicurezze pubblicate basate sul reddito ricevuto. Questa procedura è stata denominata securitization e le sicurezze generate sono state denominate obblighi di debito collateralized, CDO. Tali sicurezze hanno permesso che gli investitori investissero nel mercato di ipoteca differenziando il rischio. Se tali investitori comprassero una singola ipoteca là sarebbe stata troppo rischio concentrato in quell'singola ipoteca ma se, in effetti, comprano un per cento di cento tali ipoteche il loro rischio sarebbe differenziato.

Nel caso dei mutuatari del subprime erano tassi di interesse più elevati caricati e sono stati tenuti per pagare assicurazione di difetto. Questa più alta difficoltà ha aumentato il rischio di difetto.

Anche se un certo attributo errato della gente la crisi finanziaria a questa assicurazione di difetto di ipoteca e/o a securitization, queste pratiche è perfettamente legittimo ed adatto per i mercati finanziari. Il problema ha presentato perché Fanny Mae e Freddie Mac erano le istituzioni chiave nella fornitura dell'assicurazione di difetto di ipoteca e nelle ipoteche d'acquisto del subprime. Verso la fine degli anni 90 Fannie Mae e Freddie Mac sono stati azionati come agenzie di assistenza sociale anziché le istituzioni finanziarie. I premi di assicurazione erano troppo bassi per i rischi in questione. Nessun compratore razionale avrebbe comprato i quei ipoteca del subprime tranne ad uno sconto drastico; Fanny Mae e Freddie Mac li hanno comprati. Nessuna quantità di securitization potrebbe alleviare il fatto che le ipoteche del subprime non erano buoni investimenti. La pratica di securitization e la credibilità di Fanny Mae hanno permesso che gli investimenti difettosi delle ipoteche del subprime fossero sparsi nel mondo intero.

Ci era una vista difettosa della natura del rischio nel mercato di ipoteca in questione nella crisi. Il Securitization è stato basato sulla nozione che i rischi di difetto per le ipoteche differenti erano indipendenti. Quando la caduta di prezzi di alloggiamento là è alcuni mutuatari che trovano il valore di mercato della loro proprietà è di meno che la quantità di debito eccezionale e decidono di camminare a partire dai loro obblighi di debito. Nessuna quantità di differenziazione ridurrà questo rischio. Il difetto, la preclusione e la rivendita delle proprietà allora retroagiscono nel mercato di ipoteca ulteriormente che aumenta il rischio. Vedere il rischio del mercato per più su questo soggetto.

Un articolo da Steven A. Holmes dall'edizione del 30 settembre 1999 di New York Times descrive come il processo ha cominciato quello culminato nella crisi finanziaria del settembre 2008. L'articolo rivela quanto pio desiderio là era da parte dei funzionari di governo che le istituzioni finanziarie potrebbero essere dirette come le agenzie di assistenza sociale e come sono state prevenute della loro follia tuttavia hanno andato avanti e la hanno fatta.

Fannie Mae facilita l'accreditamento per aiutare il prestito di ipoteca

In un movimento che potrebbe contribuire ad aumentare la proprietà domestica valuta fra le minoranze ed i consumatori a basso reddito, la società di Fannie Mae sta facilitando i requisiti di accreditamento dei prestiti che comprerà dalla banca e da altri prestatori.

L'azione, che comincerà come programma pilota che coinvolge 24 banche in 15 mercati -- compreso la regione metropolitana di New York -- incoraggierà quella banca a estendere le ipoteche domestiche agli individui di cui l'accreditamento non è generalmente abbastanza buono da qualificarsi per i prestiti convenzionali. I funzionari di Fannie Mae dicono che sperano di rendergli un programma nazionale da la prossima primavera.

Fannie Mae, il più grande sottoscrittore della nazione delle ipoteche domestiche, è stato sotto pressione aumentante dall'amministrazione Clinton ampliare i mutui ipotecari fra la gente di reddito basso e moderato ed ha ritenuto la pressione dai supporti di riserva effettuare il relativo sviluppo fenomenale nei profitti.

In più, la banca, le istituzioni di risparmio e le aziende di ipoteca stanno premendo Fannie Mae aiutarle per fare più prestiti ai cosiddetti mutuatari del subprime. Questi mutuatari di cui redditi, le stime del credito da accordare ed il risparmio non è abbastanza buono da qualificarsi per i prestiti convenzionali, possono ottenere soltanto i prestiti dalle istituzioni finanziarie che caricano i tassi di interesse molto più elevati -- dovunque tre - quattro di percentuale dei punti prestiti convenzionali più superiore.

L'articolo di New York Times del settembre 1999 continua:

“Fannie Mae ha ampliato la proprietà domestica per milioni di famiglie negli anni 90 riducendo i requisiti di acconto,„ ha detto il presidente del Franklin il D. Raines, del Fannie Mae e di direttore generale. “Tuttavia rimane troppi mutuatari di cui l'accreditamento è appena una tacca sotto che cosa la nostra sottoscrizione ha richiesto chi sono stati relegati a pagare i tassi di ipoteca significativamente più alti nel cosiddetto mercato del subprime.„

Quella è la conclusione della citazione nell'articolo delle osservazioni del Franklin Raines. L'articolo dello Steven Holmes continua:

Le informazioni demografiche su questi mutuatari sono imprecise. Ma almeno uno studio indica che 18 per cento dei prestiti nel mercato del subprime sono andato annerire i mutuatari, confrontati a 5 per cento dei prestiti nel mercato convenzionale di prestito.

Nell'entrare, persino a titolo di prova, in questa nuova zona del prestito, Fannie Mae sta intraprendendo sensibilmente più il rischio, che non può porre alcune difficoltà durante i periodi economici a livello. Ma la società government-subsidized può funzionare in difficoltà in una diminuzione economica, richiamante un salvataggio di governo simile a quello dell'industria S&L negli anni 80.

Le associazioni S&L fa parte di che cosa è stato conosciuto come l'industria di risparmio, che ha incluso le cooperative di credito così come le associazioni S&L. L'articolo di New York Times fa il riferimento al crollo dell'industria di risparmio negli anni 80.

“Dalla prospettiva di molta gente, compreso me, questa proviene un'altra industria di risparmio che cresce in su intorno noi, '' ha detto Peter Wallison un collega residente all'istituto americano di impresa. '' Se viene a mancare, il governo dovrà ascenderlo e mettere in libertà provvisoria fuori il senso che ha asceso e che messo fuori l'industria in libertà provvisoria di risparmio.„

L'articolo allora continua a fornire alcuni dei particolari del funzionamento dell'industria di ipoteca.

Nel quadro del programma pilota del Fannie Mae, i consumatori che si qualificano possono assicurare un'ipoteca con un punto di percentuale di tasso di interesse uno sopra quella di un convenzionale, ipoteca di tasso fisso di 30 anni meno di di $240.000 -- un tasso quel attualmente fa la media circa 7.76 %. Se il mutuatario effettua i suoi pagamenti mensili in tempo per due anni, l'un premio del punto di percentuale è caduto.

Fannie Mae, il più grande sottoscrittore della nazione delle ipoteche domestiche, non presta i soldi direttamente ai consumatori. Invece, compra i prestiti che la banca fa su che cosa è denominato il mercato secondario. Ampliando il tipo di prestiti che comprerà, Fannie Mae sta sperando di stimolare la banca a fare più prestiti alla gente con le stime del credito da accordare di meno-che-stellari.

I funzionari di Fannie Mae sollecitano che le nuove ipoteche saranno estendere a tutti i mutuatari potenziali che possono qualificarsi per un'ipoteca. Ma aggiungono che il movimento è inteso in parte aumentare il numero dei proprietari domestici di reddito basso e di minoranza che tendono ad avere stime del credito da accordare più difettose che i bianchi del non-Latino-americano.

L'articolo 1999 continua a dare alcune delle statistiche della prestazione del programma di Fannie Mae per estendere il prestito di ipoteca alle minoranze.

La proprietà domestica, infatti, ha esploso fra le minoranze durante il boom economico degli anni 90. Il numero delle ipoteche estendere ai candidati ispani ha saltato da 87.2 per cento a partire da 1993 a 1998, secondo il centro unito dell'Università di Harvard per gli studi dell'alloggiamento. Durante quel stesso periodo il numero degli afroamericani che hanno convinto le ipoteche per comprare una casa è aumentato di 71.9 per cento e del numero degli Americani asiatici da 46.3 %.

In opposizione, il numero dei bianchi del non-Latino-americano che hanno beneficiato dei prestiti per le case ha aumentato di 31.2 %.

Malgrado questi guadagni, i tassi di proprietà domestica per le minoranze continuano a ritardare dietro bianchi del non-Latino-americano, in parte perché i nero ed i latino-americani in particolare tendono ad avere sulle stime del credito da accordare più difettose medie.

In luglio, il reparto di alloggiamento e lo sviluppo urbano hanno proposto che entro l'anno 2001, 50 per cento della cartella del Freddie Mac e del Fannie Mae be si componessero dei prestiti ai mutuatari di moderato-reddito e di livello basso. L'anno scorso, 44 per cento dei prestiti Fannie Mae comprato provenivano da questi gruppi.

Il cambiamento nella politica inoltre viene nello stesso momento in cui HUD sta studiando le allegazioni di discriminazione razziale nei sistemi di sottoscrizione automatizzati usati da Fannie Mae e da Freddie Mac per determinare la solvibilità dei candidati di accreditamento.

Lo scandalo di contabilità a Fannie Mae

In maggio di 2006 l'ufficio della svista federale di impresa dell'alloggiamento (OFHEO) ha pubblicato il rapporto sulla relativa indagine triennale sull'associazione di ipoteca del cittadino federale (Fannie Mae). Il direttore provvisorio di OFHEO, James il B. Lockhart, ha detto

Il nostro esame ha trovato un ambiente in cui l'estremità ha giustificato i mezzi. L'amministrazione superiore ha maneggiato la contabilità, ha raccolto il massimo, indennità undeserved ed ha impedetto il resto del mondo sapere.

Che i guadagni segnalati a partire da 1998 a mid-2004 erano simulati i valori caricati segnalati hanno generato dalle pratiche errate di contabilità. Questi guadagni fradulent allora sono stati usati per giustificare le indennità enormi per l'amministrazione superiore. Il limite dei profitti di contabilità fraudolenti era un $11 miliardo sbalorditivo. I formati delle indennità undeserved non erano appena milioni di dollari, o persino di dieci di milioni di dollari. Invece erano centinaia di milioni di dollari.

Il rapporto ha detto,

Il comportamento del sig. Raines, CFO Timothy Howard ed altri membri del circolo ristretto dei dirigenti anziani a Fannie Mae era contradditorio con i valori della responsabilità, della responsabilità e dell'integrità. […] Quegli individui si sono agganciati nell'amministrazione impropria dei guadagni per generare i livelli ingiustificati di compensazione per se stesso ed altri quadri.

Le manipolazioni non solo hanno coinvolto sollevare il livello di guadagni segnalati ma anche ridurre la variabilità dei guadagni per dare l'impressione al pubblico che le operazioni commerciali del Fannie Mae erano meno rischiose che realmente erano.

Come conseguenza dei risultati Fannie Mae è stato multato $400 milioni. La parte principale di questa indennità, $350 milioni, è stata imposta dalla Commissione di scambio e di sicurezza per compensare la gente che ha comprato le azione in Fannie Mae in base a questi clienti falsi.

Fannie Mae è stato incoraggiato per limitare le relative tenute ed assicurazione delle ipoteche a $727 miliardo e nel frattempo per correggere le relative procedure di contabilità e pratiche di gestione di rischio. All'esecutivo principale di Fannie Mae, Franklin Raines ed ed il relativo Direttore Finanziario, il J. Timothy Howard, è stato permesso dimettersi dall'organizzazione. Il rapporto ha suggerito che Fannie Mae studiasse la possibilità con effetto retroattivo di licenziare Raines e Howard. Ciò rifiuterebbe loro i benefici di pensione.

Freddie Mac aveva subito una simile sonda riguardo alle procedure di contabilità improprie prima dell'indagine su Fannie Mae.

Dopo circa dieci anni del funzionamento di Fannie Mae e di Freddie Mac nell'ambito degli obiettivi sociali, compreso la fabbricazione dei ricchi dell'amministrazione superiore, piuttosto che la probità finanziaria le istituzioni enormi stavano avvicinando al crollo in 2007. Sotto sono indicati le statistiche finanziarie per sia Fannie Mae che Freddie Mac.

Queste erano le statistiche per 2007. Le statistiche per 2008 sono non ancora disponibili, ma le circostanze finanziarie peggiorate ovviamente.

Sommario

La crisi di ipoteca del subprime ha avuta relativa origine nel programma che i direttori di Fannie Mae hanno iniziato verso la fine degli anni 90 per perseguire gli obiettivi di assistenza sociale piuttosto dell'attuabilità finanziaria. Lenders è stata incoraggiata forte a ridurre i requisiti dell'ipoteca sotto che cosa era stato trovato per essere i livelli sufficienti minimi. Spingendo i prestatori nel mercato di ipoteca del subprime Fannie Mae reso il fattibile finanziariamente infeasible essendo disposto a comprare tale ipoteca del subprime ed ad assegnare assicurazione di difetto su tali ipoteche. Quando Fannie Mae ha fallito efficace i prestatori che avévano scritto tali ipoteche del subprime hanno trovato che ci non era più un mercato per loro e così sono stati attaccati con loro. Inoltre quei prestatori che ora avévano ottenuto l'assicurazione di difetto trovano che l'assicurazione è inutile se Fannie Mae non può pagare fuori sulle ipoteche stabilizzate. I prestatori dovrebbero essere informati che ci è un rischio con tutta la società di assicurazioni che non potrebbe potere disposta e al profitto sui reclami. La garanzia presunta degli obblighi di Fannie Mae dal governo federale ha dissipato tutta la preoccupazione dei commerci con il rischio di difetto di contropartita. È sconsigliabile incoraggiare tale comportamento.

Ci sono abbondanza dei partiti da incolpare di la crisi di ipoteca del subprime, ma una grande parte dei resti di quella colpa con Franklin Raines, Timothy Howard e gli altri membri del circolo ristretto di Fannie Mae.