自然和起源 Subprime抵押危机

有促进房主一项长期美国政策。 需要的这使财务家购买一样容易尽可能。 各种各样的财政机关随着时间的推移被设定做巩固抵押快和方便。 曾经有储款-和-是存款机构在房屋贷款可能只投资的贷款协会。 Fannie Mae (联邦国家抵押协会FNMA) 1938年被设定为房屋贷款提供一个次要市场。 这意味着，如果银行授予了抵押某人，并且银行必要的资金这家银行可能欣然以后卖抵押对Fannie Mae。 然而，为了贷款制度能得以进入对Fannie Mae次级抵押市场的他们必须遵守Fannie Mae的规则。

在被禁止的过去Fannie Mae贷款人它处理允诺红色衬里实践。 红色衬里意味银行在邻里将拒绝提供经费给它考虑高风险的家购买，即使贷款对象是他们自己好信用危险。 一部分，这在缺省和回赎权的取消情形下，因为这家银行在一个危险的邻里不要，适合物产所有者。

在90年代在富兰克林之下Raines的管理，克林顿政府受任命者， Fannie Mae开始要求它应付的贷款制度证明，他们没有划去。 这意味着贷款制度会必须履行配额少数抵押出租。 这反之意味借贷代理处将必须降低他们的标准根据这样事象下来付款和必需的收入。 这些subprime借户将被充电一种高利率。 被放借贷代理处入它购买授予subprime抵押的位置Fannie Mae在抵押必须然后接受更低的标准。 那个集合球辗压。 如果银行授予了抵押对没有可能顺利地支付抵押然后所有这家银行的借户必须做是卖这样抵押对Fannie Mae。 当授予了，银行典型地赢得了贷款发源费用抵押。 借贷代理处能然后获得成交在subprime抵押的坚固利润。

由于做一个市场的Fannie Mae和Freddie Mac为subprime抵押他们写的贷款人没有必须忧虑抵押合同酣然。 因而贷款人可能写抵押，当可调整的利率抵押知道充分的井向上在利率可能容易地投掷这位借户入不能溶解。 例如，当利率是6%时抵押付款为30年的$200,000抵押是$1199每个月。 如果利率上升至7%抵押付款增加将$131每个月， 11%增量。 为居住在不能溶解边缘的许多subprime借户这是推挤他们的足够在这个边缘。 罪状为subprime抵押金融危机说谎两个与熟悉放借户入设陷井抵押的贷款人和Fannie Mae和Freddie Mac的管理为做一个市场为因而给予贷款人鼓励为文字的这样设陷井的抵押他们。

subprime借户被充电补尝更高的风险的一种高利率。 明显地不可能在抵押合格在这种更低的风险的借户打算是更多风险以更高的速率。 这个推测是，虽然有更高的缺省率以那里高利率是有些贷款人足够大合并这些抵押，并且甚而与他们的更高的缺省率做更高的回报率。 这是逻辑在迈克尔・创造的风险债券市场之后Milken在Drexel Burnham朗伯。 在风险债券情况下高利率不是足够更高补尝他们的更高的风险，并且风险债券市场崩溃了。 相似的类事发生了与subprime抵押。 Fannie Mae和Freddie Mac合并了subprime抵押然后创造了被卖得环球的证券。 当subprime借户在他们的抵押付款默认了那导致了被充斥与房子的不动产市场待售。 随后衰落在房价然后带领甚而头等借户轻易地胜过抵押，抵押债务超出物产的市场价值。 他们提供了默认情况下的Fannie Mae和Freddie Mac是被淹没的要求从抵押缺省保险。 当是瞬间损失按价值为不仅subprime的Fannie Mae和Freddie Mac破产抵押，而且头等抵押。 Fannie Mae和Freddie Mac在大约提供了缺省保险所有美国房屋贷款一半。 因而Fannie Mae和Freddie Mac破产可能导致了抵押或证券所有主要持有人破产根据抵押。

1968年，因为国会想从它自己的预算会计，分离Fannie Mae Fannie Mae在大部分把变成一家私人公司。 Fannie Mae直到那时间在次级抵押市场上有真正独占。 被私有化Fannie Mae创造竞争在次级抵押市场上联邦政府是适当的。 当它创造了Federal Home Loan Mortgage Corporation时， 1970年它做了此 (FHLMC)。 因为FNMA有Fannie Mae声音悦耳的绰号给了FHLMC Freddie Mac的吸引人，但是不合逻辑的名字。 Freddie Mac供扩展次级抵押市场使用。

Fannie Mae和Freddie Mac两不仅被购买的抵押他们为费也提供了付款保险，为其他抵押。 他们也创造了抵押和被发布的证券水池根据被接受的收支。 这个做法称安全性，并且被创造的证券称抵押债务， CDO。 这样证券在抵押市场上允许投资者投资通过多样化这种风险。 如果这样投资者购买了那里唯一抵押将是在那唯一抵押集中的许多种风险，但是，如果他们，实际上，购买一百这样抵押的百分之一他们的风险将被多样化。

在subprime借户情况下他们是被充电的高利率和要求支付缺省保险。 这更高的负担增加的风险的缺省。

虽然某些人民错误属性金融危机到这抵押缺省保险并且/或者到安全性，这些实践为金融市场是完全合法和适当的。 这个问题出现了，因为屁股Mae和Freddie Mac是重点机构在提供抵押缺省保险和在买的subprime抵押。 在90年代末期Fannie Mae和Freddie Mac被管理作为社会保障代办处而不是财政机关。 保险费为介入的风险是太低的。 合理的买家不会购买那些subprime抵押除了在猛烈折扣; 屁股Mae和Freddie Mac购买了他们。 相当数量安全性不可能缓和这个事实subprime抵押不是有利的投资。 允许subprime抵押的有害投资在世界各地传播安全性实践和屁股Mae的可信度。

有风险的本质的一个有缺陷的看法在这次危机介入的抵押市场上。 安全性根据这个概念违约风险为不同的抵押是独立的。 当房价下跌时有发现的有些借户他们的物产的市场价值比相当数量债务卓著是较少，并且他们决定轻易地胜过他们的债务。 相当数量多样化不会减少这种风险。 物产的缺省、回赎权的取消和转售然后反馈入进一步增加这种风险的抵押市场。 为更多看见市场风险在这个题目。

一篇文章由史蒂文・ A. Holmes从1999年9月30日纽约时报的编辑描述在2008年9月金融危机开始了那达到高潮的这个过程怎么。 这篇文章显露那里多少异想天开是在政府官员部分财政机关可能管理象社会保障代办处，并且他们怎么事先了警告他们的愚蠢，他们继续并且做了它。

Fannie Mae缓和信用援助抵押出租

在可能帮助增加的移动房主在少数之中对估计，并且低收入消费者， Fannie Mae公司在它从银行和其他贷款人将购买的贷款缓和信用要求。

行动，将开始作为介入24家银行的引导程序在15个市场上 -- 包括纽约城区 -- 将鼓励那些银行致以房屋贷款对信用通常不是足够好在常规贷款合格的个体。 Fannie Mae官员说他们希望在下春天以前做它一个全国性节目。

Fannie Mae，房屋贷款的国家的最大的保险商，在增长的压力下从克林顿政府扩展抵押贷款在低和中收入人之中并且感觉压力从股东维护它的现象成长在赢利。

另外，银行、储蓄机构和抵押公司按Fannie Mae帮助他们做更多贷款对所谓的subprime借户。 收入、信用评级和储款不是足够好在常规贷款合格的这些借户，能从充电高利率的贷款公司只得到贷款 -- 从任何地方三笔到四笔百分点高于常规贷款。

9月1999年纽约时报文章继续：

“Fannie Mae通过减少首款要求在90年代扩展了房主为成千上万家庭”，首席执行官说富兰克林D. Raines， Fannie Mae的主席和。 “那里保持信用是山谷在的许多借户什么之下我们的署名要求谁在所谓的subprime市场上被转移了到支付显着更高的抵押利率”。

那是结尾的引文在富兰克林Raines评论文章上。 史蒂文Holmes的文章继续：

人口统计的信息关于这些借户概略。 但是至少一项研究表明贷款的18%在subprime市场上在常规贷款市场上去染黑借户，与贷款的5%比较。

在，甚而试探性，搬入借贷这个新的区域， Fannie Mae承担更风险，在充足的经济时期，可能不形成任何困难。 但是这家政府补助的公司在经济不景气在80年代也许跑入麻烦，提示政府抢救相似于那储款-和-贷款业。

储款-和-贷款协会是什么的一部分公认为节约产业，包括信贷协会并且储款-和-贷款协会。 纽约时报文章做参考给节约产业的崩溃在80年代。

“从许多人民的角度，包括我，这是长大在我们附近的另一节约产业， " Wallison说彼得一个常驻家伙在美国企业学院。 "，如果他们发生故障，这个政府将必须提高和救助他们它提高并且救助节约产业的方式”。

这篇文章然后提供某些抵押产业的操作细节。

在之下Fannie Mae的引导程序，合格的消费者能获取抵押与一个利率一百分点在那常规， 30年的固定利率抵押之上少于$240,000 -- 率那当前平均为大约7.76%。 如果这位借户准时付他们的月度付款二年，这一百分点保险费下降。

Fannie Mae，房屋贷款的国家的最大的保险商，不借金钱直接地对消费者。 反而，它购买银行在的贷款什么做称次要市场。 通过扩展它将买贷款的种类， Fannie Mae希望激励银行做更多贷款对人与比星信用评级。

Fannie Mae官员注重新的抵押将延伸到能在抵押合格的所有潜在的借户。 但是他们补充说，移动意欲一部分增加的少数和低收入房主的数量比非西班牙裔美国人白色倾向于有更坏的信用评级。

这篇1999年文章给某些Fannie Mae节目表现的统计致以抵押出租对少数。

房主在少数之中，实际上，爆炸了在90年代的经济繁荣期间。 抵押的数量延伸到西班牙申请人由87.2%跳跃了从1993年到1998年，根据住房研究哈佛大学的联合中心。 在那个同样期间得到抵押买家非洲裔美国人的数量按71.9%和亚裔美国人的数量增加了46.3%。

相反的非西班牙裔美国人白色的数量接受贷款为家增加了31.2%。

尽管这些获取，因为黑色和西班牙裔美国人在平均更坏的信用评级，特别是倾向于有房主率为少数继续滞后后边非西班牙裔美国人白色，一部分。

在7月，住房和城市发展部门在2001年以前提出了那， Fannie Mae的和Freddie Mac的股份单的50%由贷款做成对低落和适度收入借户。 去年，贷款被购买的Fannie Mae的44%是从这些小组。

同时HUD在Fannie Mae和Freddie Mac用于的自动化的认购的系统调查种族歧视的指控确定信用申请人的信誉，在政策上的变化也来。

会计丑闻在Fannie Mae

在5月2006联邦住房企业失察办公室 (OFHEO)发布了报告关于它联邦国民抵押协会(Fannie Mae)的三年的调查。 OFHEO的演技导演，詹姆斯B. Lockhart，说

我们的考试发现了一个环境，末端辩解手段。 高级管理操作了会计，收割了最大值，不该受的奖金，并且防止了世界其他地方知道。

报告的被充电的报告的收入从1998年到中间2004是伪造的价值由错误会计实践引起了。 这些fradulent收入然后被用于辩解极大的奖金为高级管理。 欺骗会计赢利的程度是令人惊讶$11十亿。 不该受的奖金的大小不是成千上万美元，甚至仅上百万美元。 反而他们是成千上万的美元。

这个报告说，

成员先生Raines、CFO Timothy ・霍华德和其他品行高级主管内圆在Fannie Mae与责任、责任和正直的价值是不一致的。 […] 那些个体允诺不正当的收入管理为了引起报偿的不正当的水平为他们自己和其他董事。

操作不仅介入提高报告的收入的标准，而且减少收入的可变性给这个印象公众Fannie Mae的经营活动比他们实际上较不危险的。

由于研究结果Fannie Mae罚款$400百万。 这笔罚款， $350百万的大部分，由SEC征收补偿根据这些错误帐户在Fannie Mae买股票的人民。

同时Fannie Mae被禁止限制抵押它的藏品和保险在$727十亿和改正它的会计手续和风险管理实践。 Fannie Mae的首席执行官，富兰克林Raines和和它的首席财政官员， J. Timothy ・霍华德，允许从这个组织辞职。 这个报告建议Fannie Mae考虑追溯地解雇Raines和霍华德。 这将否认他们退休福利。

Freddie Mac在Fannie Mae的调查之前接受了一根相似的探针关于不正当的会计手续。

在大约Fannie Mae和Freddie Mac的操作的十年以后在社会宗旨之下，包括做最高管理层富有， 2007年而不是财政诚实极大的机关临近崩溃。 下面显示财政统计为Fannie Mae和Freddie Mac。

这些是统计在2007年。 统计为2008是没有可利用，而是明显地恶化的财政状况。

总结

subprime抵押危机有它的起源在Fannie Mae主任在90年代末期创始追求社会保障目标而不是维护财政活力的节目。 贷款人强烈被鼓励在什么之下减少抵押的要求被发现极小的充分水平。 被推挤贷款人入subprime抵押市场是使的财政不能实行可行Fannie Mae愿意买这样subprime抵押和授予缺省保险在这样抵押。 当Fannie Mae有效地破产写了这样subprime抵押的贷款人发现不再有一个市场为他们和他们因而忠心于他们。 并且现在得到了缺省保险的那些贷款人发现保险是无用的，如果Fannie Mae在被默认的抵押不可能付清。 贷款人应该知道有一种风险与所有保险公司它在要求也许不愿意和能到结局。 Fannie Mae义务推测的保证由联邦政府取消了企业所有关心冒着交易对手缺省的危险。 鼓励这样行为是不明智的。

有责备的大量党由于subprime抵押危机，但是那责备休息一个大份额以富兰克林Raines， Timothy ・霍华德和Fannie Mae内圆的其他成员。