A natureza e a origem da crise da hipoteca de Subprime

Houve uma política americana a longo prazo de promover a posse home. Isto envolvido fazer o financiamento de compras do repouso tão fácil como possível. As várias instituições financeiras setup sobre a hora de fazer rapidamente a fixação de uma hipoteca e conveniente. Havia uma vez as associações S&L que eram as instituições de economias que poderiam somente investir nas hipotecas home. Fannie Mae (a associação de hipoteca federal FNMA da nação) setup em 1938 para fornecer um mercado secundário para as hipotecas home. Isto significou que se um banco concedeu uma hipoteca a alguém e mais tarde os fundos necessários do banco o banco poderiam prontamente vender a hipoteca a Fannie Mae. Entretanto, para que as instituições de empréstimo tenham o acesso ao mercado de hipoteca secundária de Fannie Mae tiveram que habitar por réguas de Fannie Mae.

Em Fannie Mae passado proibido os emprestadores estava tratando para acoplar praticar do forro vermelho. O forro vermelho significou que um banco recusaria financiar uma compra do repouso nas vizinhanças que considerasse o risco elevado mesmo se os devedores em perspetiva eram eles mesmos bons riscos de crédito. Na parte, isto estava porque o banco não quis, no caso do defeito e da execução duma hipoteca, para assentar bem no proprietário da propriedade em uma vizinhança arriscada.

Nos anos 90 sob a administração de Franklin Raines, um nomeado da administração Clinton, Fannie Mae começou a exijir que as instituições de empréstimo que tratou mostram que não redlining. Isto significou que as instituições de empréstimo teriam que cumprir uma quota do empréstimo de hipoteca da minoria. Isto significou por sua vez que os organismos de crédito teriam que abaixar para baixo seus padrões nos termos de coisas como pagamentos e as rendas exigidas. Estes devedores do subprime seriam carregados uma taxa de interesse mais elevada. Ter põr os organismos de crédito na posição de conceder hipotecas Fannie Mae do subprime então teve que aceitar uns mais baixos padrões nas hipotecas que comprou. Esse jogo o rolamento da esfera. Se um banco concedeu uma hipoteca a um devedor que não fosse provável pagar com sucesso fora à hipoteca então todo o banco teve que fazer era vender tais hipotecas a Fannie Mae. Os bancos ganharam tipicamente uma taxa de origens do empréstimo quando a hipoteca foi concedida. Os organismos de crédito podiam então fazer os lucros substanciais que negociam em hipotecas do subprime.

Porque Fannie Mae e Freddie Mac feitos um mercado para o subprime hipotecam os emprestadores não tiveram que preocupar-se aproximadamente da justeza do contrato que da hipoteca escreveram. Assim os emprestadores poderiam escrever as hipotecas enquanto a taxa de interesse ajustável hipoteca o conhecimento do poço cheio que uma subida nas taxas de interesse poderia facilmente jogar o devedor na insolvibilidade. Por exemplo, quando a taxa de interesse é 6 por cento o pagamento de hipoteca para 30 uma hipoteca do ano $200.000 é $1199 por o mês. Se a taxa de interesse vai acima a 7 por cento o pagamento de hipoteca aumentaria por $131 por o mês, um aumento de 11 por cento. Para muitos dos devedores do subprime que vivem na borda da insolvibilidade este seria bastante para empurrá-los sobre a borda. A culpa para a crise financeira da hipoteca do subprime encontra-se ambos com os emprestadores que põr sabiamente devedores no booby-trapped hipotecam e a gerência de Fannie Mae e de Freddie Mac para fazer um mercado para tais hipotecas booby-trapped que dão assim aos emprestadores o incentivo para a escrita elas.

Os devedores do subprime foram carregados uma taxa de interesse mais elevada para compensar os riscos mais elevados. Obviamente o devedor que não poderia qualificar para a hipoteca no risco mais baixo estava indo ser mais de um risco na taxa mais elevada. A presunção era que embora haja uma taxa de defeito mais elevada nas taxas de interesse mais elevadas lá seria alguns emprestadores grandes bastante para associar estes hipoteca e mesmo com suas taxas de defeito mais elevadas fazer uma taxa do retorno mais elevada. Esta era a lógica atrás do mercado de ligações da sucata criado por Michael Milken em Drexel Burnham Lamberto. No caso das ligações de sucata as taxas de interesse mais elevadas não eram mais altamente bastante compensar seu risco mais elevado e o mercado de ações da sucata desmoronou. Uma sorte similar da coisa ocorreu com as hipotecas do subprime. Fannie Mae e Freddie Mac associaram as hipotecas do subprime e criaram então as seguranças que foram vendidas em torno do mundo. Quando os devedores do subprime optaram em seus pagamentos de hipoteca aquele conduziu ao mercado imobiliário que está sendo inundado com as casas para a venda. O declínio subseqüente em preços de carcaça conduziu então mesmo devedores principais andar longe das hipotecas onde o débito de hipoteca excedeu o valor de mercado da propriedade. Fannie Mae e Freddie Mac eram à revelia reivindicações inundadas do seguro que do defeito da hipoteca tinha fornecido. Quando Fannie Mae e Freddie Mac foram o bankrupt que era uma perda instantânea no valor para não somente o subprime hipoteca mas igualmente as hipotecas principais. Fannie Mae e Freddie Mac tinham fornecido o seguro do defeito em aproximadamente um meio de todas as hipotecas home americanas. Assim a bancarrota de Fannie Mae e de Freddie Mac poderia ter conduzido à bancarrota de todo o suporte de hipotecas principal ou de seguranças baseadas em hipotecas.

Em 1968 Fannie Mae foi transformado em uma empresa privada na grande parte porque o congresso quis separar Fannie Mae de sua própria contabilidade de orçamento. Fannie Mae tinha tido até então um monopólio virtual no mercado de hipoteca secundária. Privatizando Fannie Mae era apropriado para o governo federal criar a competição no mercado de hipoteca secundária. Fêz este em 1970 em que criou os Federal Empréstimo hipotecario Hipoteca Corporaçõ (FHLMC). Desde que o FNMA teve a alcunha eufónica de Fannie Mae o FHLMC foi dado o nome atrativo mas ilógico de Freddie Mac. Freddie Mac foi pretendido expandindo o mercado de hipoteca secundária.

Fannie Mae e Freddie Mac ambas as não somente hipotecas compradas igualmente forneceram o seguro do pagamento, para uma taxa, para outras hipotecas. Igualmente criaram associações das hipotecas e das seguranças emitidas baseadas no rendimento recebido. Este procedimento foi chamado securitization e as seguranças criadas foram chamadas as obrigações de débito collateralized, CDO. Tais seguranças permitiram que os acionistas investissem no mercado de hipoteca diversificando o risco. Se tais acionistas compraram uma única hipoteca lá seria demasiado risco concentrado nessa única hipoteca mas se, de fato, compram um por cento de cem tais hipotecas seu risco seria diversificado.

No caso dos devedores do subprime eram taxas de interesse mais elevadas carregadas e foram exigidos para pagar pelo seguro do defeito. Esta carga mais elevada aumentou o risco de defeito.

Embora o atributo errôneo alguns povos a crise financeira a este seguro do defeito da hipoteca e/ou ao securitization, estas práticas seja perfeitamente legítimo e apropriado para mercados financeiros. O problema levantou-se porque Fanny Mae e Freddie Mac eram as instituições chaves em fornecer o seguro do defeito da hipoteca e em hipotecas de compra do subprime. Nos anos 90 atrasados Fannie Mae e Freddie Mac foram operados como agências da assistência social em vez das instituições financeiras. Os prêmios de seguro eram demasiado baixos para os riscos envolvidos. Nenhum comprador racional compraria aqueles hipoteca do subprime exceto em um disconto drástico; Fanny Mae e Freddie Mac compraram-nos. Nenhuma quantidade de securitization poderia aliviar o fato de que as hipotecas do subprime não eram bons investimentos. A prática do securitization e a credibilidade de Fanny Mae permitiram que os investimentos maus das hipotecas do subprime fossem espalhados no mundo inteiro.

Havia uma ideia danificada da natureza de risco no mercado de hipoteca envolvido na crise. O Securitization foi baseado na noção que os riscos de defeito para as hipotecas diferentes eram independentes. Quando a baixa dos preços de carcaça lá é alguns devedores que encontram o valor de mercado de sua propriedade é menos do que a quantidade de débito proeminente e decidem andar longe de suas obrigações de débito. Nenhuma quantidade de diversificação reduzirá este risco. O defeito, a execução duma hipoteca e a revenda das propriedades alimentam então de novo no mercado de hipoteca que aumenta mais o risco. Ver o risco do mercado para mais neste tópico.

Um artigo por Steven A. Holmes da edição do 30 de setembro de 1999 de New York Times descreve como o processo começou aquele culminado na crise financeira do setembro 2008. O artigo revela quanto pensamento ansioso lá era da parte dos oficiais do governo que as instituições financeiras poderiam ser funcionadas como agências da assistência social e como foram avisadas de seu insensatez contudo foram adiante e o fizeram.

Fannie Mae facilita o crédito para ajudar ao empréstimo de hipoteca

Em um movimento que poderia ajudar a aumentar a posse home avalia entre minorias e os consumidores a renda baixa, o corporaçõ de Fannie Mae estão facilitando as exigências do crédito nos empréstimos que comprará dos bancos e dos outros emprestadores.

A ação, que começará como um programa piloto que envolve 24 bancos em 15 mercados -- incluindo a região metropolitana de New York -- incentivará aqueles bancos estender as hipotecas home aos indivíduos cujo o crédito não é geralmente bom bastante de qualificar para empréstimos convencionais. Os oficiais de Fannie Mae dizem que esperam lhe fazer um programa de âmbito nacional por na próxima primavera.

Fannie Mae, segurador o mais grande da nação das hipotecas home, estêve sob a pressão crescente da administração Clinton expandir empréstimos de hipoteca entre povos da baixa e renda moderada e sentiu a pressão dos suportes conservados em estoque manter seu crescimento fenomenal nos lucros.

Além, os bancos, as instituições de thrift e as companhias de hipoteca têm pressionado Fannie Mae ajudá-los a fazer mais empréstimos aos devedores assim chamados do subprime. Estes devedores cujos rendas, rating de crédito e as economias não são boas bastante de qualificar para empréstimos convencionais, podem somente começ empréstimos das companhias de finança que carregam umas taxas de interesse muito mais elevadas -- em qualquer lugar três a quatro de porcentagem dos pontos empréstimos do que convencionais mais altamente.

O artigo de New York Times do setembro 1999 continua:

“Fannie Mae expandiu a posse home para milhões das famílias nos anos 90 reduzindo exigências do sinal,” disse o presidente de Franklin D. Raines, de Fannie Mae e o diretor geral. “Contudo permanece devedores demais cujo o crédito é apenas um entalhe abaixo do que nossa subscrição exigiu quem relegated a pagar umas taxas de hipoteca significativamente mais elevadas no mercado assim chamado do subprime.”

Aquele é o fim da citação no artigo de comentários de Franklin Raines. O artigo de Steven Holmes continua:

A informação demográfica nestes devedores é esboçado. Mas pelo menos um estudo indica que 18 por cento dos empréstimos no mercado do subprime foram enegrecer os devedores, comparados a 5 por cento dos empréstimos no mercado convencional do empréstimo.

Em mover-se, mesmo provisòria, nesta área nova do empréstimo, Fannie Mae está tomando significativamente em mais risco, que não pode levantar nenhuma dificuldades durante épocas econômicas niveladas. Mas o corporaçõ government-subsidized pode funcionar no problema em uma diminuição econômica, alertando um salvamento do governo similar àquele da indústria S&L nos anos 80.

As associações S&L eram parte do que foi sabido como a indústria de thrift, que incluiu uniões de crédito assim como associações S&L. O artigo de New York Times faz a referência ao colapso da indústria de thrift nos anos 80.

“Da perspetiva de muitos povos, incluindo me, esta é uma outra indústria de thrift que cresce acima em torno de nós, '' disse Peter Wallison um companheiro residente no instituto americano da empresa. '' Se falham, o governo terá que intensificá-los para fora e afiançar a maneira que intensificou e afiançou para fora a indústria de thrift.”

O artigo vai então sobre dar alguns dos detalhes de operação da indústria da hipoteca.

Sob o programa piloto de Fannie Mae, os consumidores que qualificam podem fixar uma hipoteca com um ponto de porcentagem da taxa de interesse uma acima daquela de um convencional, hipoteca de taxa fixa de 30 anos menos de de $240.000 -- uma taxa essa calcula a média atualmente de aproximadamente 7.76 por cento. Se o devedor faz seus pagamentos mensais na hora por dois anos, o um prêmio do ponto de porcentagem está deixado cair.

Fannie Mae, segurador o mais grande da nação das hipotecas home, não empresta o dinheiro diretamente aos consumidores. Em lugar de, compra os empréstimos que os bancos fazem em o que é chamado o mercado secundário. Expandindo o tipo de empréstimos que comprará, Fannie Mae está esperando spur bancos fazer mais empréstimos aos povos com rating de crédito menos-do que-estelares.

Os oficiais de Fannie Mae forçam que as hipotecas novas estarão estendidas a todos os devedores potenciais que podem qualificar para uma hipoteca. Mas adicionam que o movimento está pretendido na parte aumentar o número de proprietários home da minoria e do salário baixo que tendem a ter uns rating de crédito mais maus do que brancos do não-Hispânico.

O artigo 1999 vai sobre dar algumas das estatísticas do desempenho do programa de Fannie Mae para estender o empréstimo de hipoteca às minorias.

A posse Home, de fato, explodiu entre minorias durante o boom económico dos anos 90. O número de hipotecas estendidas aos pretendentes latino-americanos saltou por 87.2 por cento de 1993 a 1998, de acordo com o centro comum da Universidade de Harvard para estudos da carcaça. Durante esse mesmo período o número de americanos africanos que conseguiram hipotecas comprar um repouso aumentou por 71.9 por cento e pelo número de americanos asiáticos por 46.3 por cento.

Ao contrário, o número de brancos do não-Hispânico que receberam empréstimos para repousos aumentou por 31.2 por cento.

Apesar destes ganhos, as taxas da posse home para minorias continuam a retardar-se atrás brancos do não-Hispânico, na parte porque os pretos e os hispânicos tendem em particular a ter nos rating de crédito mais maus médios.

Em julho, o departamento da carcaça e o desenvolvimento urbano propor que em o ano 2001, 50 por cento da carteira de Fannie Mae e de Freddie Mac estivessem compo dos empréstimos aos devedores do ponto baixo e da moderado-renda. O ano passado, 44 por cento dos empréstimos Fannie Mae comprado eram destes grupos.

A mudança na política igualmente vem ao mesmo tempo que HUD está investigando alegações da discriminação racial nos sistemas de subscrição automatizados usados por Fannie Mae e por Freddie Mac para determinar a capacidace de empréstimo de pretendentes do crédito.

O escândalo da contabilidade em Fannie Mae

Em maio de 2006 o escritório do descuido federal da empresa da carcaça (OFHEO) emitiu o relatório em sua investigação de três anos da associação de hipoteca do nacional federal (Fannie Mae). O diretor ativo de OFHEO, James B. Lockhart, disse

Nossa examinação encontrou um ambiente onde as extremidades justificassem os meios. A alta administração manipulou a contabilidade, colheu o máximo, bônus undeserved, e impediu que o descanso do mundo saiba.

Que o salário relatado de 1998 a mid-2004 era falso os valores carregados relatados geraram por práticas errôneas da contabilidade. Este salário fradulent foi usado então para justificar bônus enormes para a alta administração. A extensão dos lucros de contabilidade fraudulentos era uns $11 bilhões incompreensível. Os tamanhos dos bônus undeserved não eram apenas milhões dos dólares, ou mesmo dos dez dos milhões dos dólares. Em lugar de eram centenas de milhões dos dólares.

O relatório disse,

A conduta do Sr. Raines, CFO Timothy Howard e outros membros do círculo íntimo dos altos executivos em Fannie Mae era incompatível com os valores da responsabilidade, da responsabilidade, e da integridade. […] Aqueles indivíduos acoplaram na gerência imprópria do salário a fim gerar níveis injustificados de compensação para se e outros executivos.

As manipulações envolvidas não somente levantando o nível de salário relatado mas igualmente reduzindo a variabilidade do salário para dar a impressão ao público que as operações comerciais de Fannie Mae eram menos arriscadas do que eram realmente.

Em conseqüência dos resultados Fannie Mae foi multado $400 milhões. A parcela principal desta multa, $350 milhões, foi arrecadada pela comissão de segurança e de troca para compensar os povos que compraram o estoque em Fannie Mae com base nestes clientes falsos.

Fannie Mae foi ordenado para limitar seus terras arrendadas e seguro das hipotecas em $727 bilhões e entrementes para corrigir seus procedimentos de contabilidade e práticas de gestão do risco. Foi permitido ao executivo principal de Fannie Mae, Franklin Raines, e e seu Diretor Financeiro, J. Timothy Howard, renunciar da organização. O relatório sugeriu que Fannie Mae considerasse retroactively atear fogo a Raines e a Howard. Isto negar-lhes-ia benefícios de aposentadoria.

Freddie Mac tinha-se submetido a uma ponta de prova similar a respeito dos procedimentos de contabilidade impróprios antes da investigação de Fannie Mae.

Após aproximadamente dez anos da operação de Fannie Mae e de Freddie Mac sob objetivos sociais, incluindo fazendo ricos da gerência superior, um pouco do que o probity financeiro as instituições enormes aproximavam o colapso em 2007. Abaixo são mostrados as estatísticas financeiras para Fannie Mae e Freddie Mac.

Estas eram as estatísticas para 2007. As estatísticas para 2008 são não ainda disponíveis, mas as circunstâncias financeiras agravadas obviamente.

Sumário

A crise da hipoteca do subprime teve sua origem no programa que os diretores de Fannie Mae iniciaram nos anos 90 atrasados para levar a cabo objetivos da assistência social um pouco do que mantem a viabilidade financeira. Lenders foi incentivado fortemente reduzir as exigências para a hipoteca abaixo do que tinha sido encontrado para ser os níveis adequados mínimos. Introduzindo os emprestadores no mercado de hipoteca Fannie Mae do subprime feito o praticável financeira infeasible sendo disposto comprar tal hipoteca do subprime e conceder o seguro do defeito em tais hipotecas. Quando Fannie Mae foi eficazmente bankrupt os emprestadores que tinham escrito tais hipotecas do subprime encontraram que havia já não um mercado para elas e eles foram furados assim com elas. Igualmente aqueles emprestadores que tinham obtido o seguro do defeito agora encontram que o seguro é inútil se Fannie Mae não pode pagar fora nas hipotecas optadas. Os emprestadores devem ter estado cientes que há um risco com toda a companhia de seguros que não pôde poder disposta e à recompensa em reivindicações. A garantia suposta de obrigações de Fannie Mae pelo governo federal removeu todo o interesse dos negócios com o risco de defeito da contrapartida. É imprudente incentivar tal comportamento.

Há uma abundância dos partidos a responsabilizar pela crise da hipoteca do subprime, mas uma grande parte de descansos dessa culpa com Franklin Raines, Timothy Howard e os outros membros do círculo íntimo de Fannie Mae.