La naturaleza y el origen de la crisis de la hipoteca de Subprime

Ha habido una política americana de largo plazo de promover la propiedad casera. Esto exigida el hacer del financiamiento de compras del hogar tan fácil como sea posible. Fijaron a las varias instituciones financieras en un cierto plazo para hacer la sujeción de una hipoteca aprisa y conveniente. Había una vez las asociaciones S&L que eran las instituciones de ahorros que podrían invertir solamente en las hipotecas caseras. Fannie Mae (la asociación de hipoteca federal de la nación FNMA) fue fijado en 1938 para proporcionar un mercado secundario para las hipotecas caseras. Esto significó que si un banco concedió una hipoteca alguien y los fondos necesarios banco el banco podrían vender más adelante fácilmente la hipoteca a Fannie Mae. Sin embargo, para que las instituciones de crédito tengan acceso al mercado de hipoteca secundaria de Fannie Mae tuvieron que seguir las reglas de Fannie Mae.

A último Fannie Mae prohibido los prestamistas trataba de para enganchar al practicar de la guarnición roja. La guarnición roja significó que un banco rechazaría financiar una compra del hogar en vecindades que considera de riesgo elevado incluso si los prestatarios anticipados eran ellos mismos buenos riesgos de crédito. En parte, esto estaba porque el banco no quiso, en caso de defecto y de ejecución de una hipoteca, sentir bien al dueño de la característica en una vecindad aventurada.

En los años 90 bajo administración de Franklin Raines, una persona asignada de la administración Clinton, Fannie Mae comenzó a exigir que las instituciones de crédito de quienes se ocupó prueban que no resaltaban. Esto significó que las instituciones de crédito tendrían que satisfacer un contingente del préstamos de hipoteca de la minoría. Esto alternadamente significó que los organismos de crédito tendrían que bajar sus estándares en términos de cosas tales como pagos y las rentas requeridas. Estos prestatarios del subprime serían cargados un tipo de interés más alto. Poner los organismos de crédito en la posición de conceder las hipotecas Fannie Mae del subprime entonces tuvo que aceptar estándares más bajos en las hipotecas que compró. Ese sistema el balanceo de la bola. Si un banco concedió una hipoteca a un prestatario que no era probable con éxito pagar apagado a la hipoteca entonces todo el banco tuvo que hacer era vender tales hipotecas a Fannie Mae. Los bancos ganaron típicamente un honorario de creaciones de préstamo cuando la hipoteca fue concedida. Los organismos de crédito podían entonces lograr los beneficios substanciales que repartían en hipotecas del subprime.

Porque Fannie Mae y Freddie Mac hechos un mercado para el subprime hipoteca los prestamistas no tuvieron que preocuparse alrededor de la validez del contrato de la hipoteca que escribieron. Así los prestamistas podrían escribir las hipotecas mientras que el tipo de interés ajustable hipoteca saber el pozo lleno que una mejora en los tipos de interés podría lanzar fácilmente el prestatario en insolvencia. Por ejemplo, cuando el tipo de interés es el 6 por ciento el pago de hipoteca para 30 una hipoteca del año $200.000 es $1199 por mes. Si el tipo de interés sube al 7 por ciento el pago de hipoteca aumentaría en $131 por el mes, un aumento del 11 por ciento. Para muchos de los prestatarios del subprime que viven en el borde de la insolvencia éste sería bastante para empujarlos sobre el borde. La culpabilidad para la crisis financiera de la hipoteca del subprime miente ambos con los prestamistas que ponen con conocimiento prestatarios en instalado trampas explosivas hipotecan y la gerencia de Fannie Mae y de Freddie Mac para hacer un mercado para tales hipotecas instaladas trampas explosivas así que dan a los prestamistas el incentivo para la escritura ellas.

Los prestatarios del subprime fueron cargados un tipo de interés más alto para compensar los riesgos más altos. El prestatario que no podría calificar para la hipoteca en el riesgo más bajo iba obviamente a ser más de un riesgo a la tarifa más alta. La presunción era que aunque hubiera una tarifa de defecto más alta a los tipos más altos de interés allí sería algunos prestamistas bastante grandes reunir éstos hipoteca e incluso con sus tarifas de defecto más altas hacer una tasa de rendimiento más alta. Ésta era la lógica detrás del mercado de obligaciones de desperdicios creado por Michael Milken en Drexel Burnham Lamberto. En el caso de los enlaces de desperdicios los tipos de interés más altos no eran más arriba bastante compensar su riesgo más alto y el mercado de obligaciones de desperdicios se derrumbó. Una clase similar de cosa ocurrió con las hipotecas del subprime. Fannie Mae y Freddie Mac reunieron las hipotecas del subprime y después crearon las seguridades que fueron vendidas en todo el mundo. Cuando los prestatarios del subprime omitieron en sus pagos de hipoteca eso llevó al mercado inmobiliario que era inundado con las casas para la venta. La declinación subsecuente en precios de cubierta entonces llevó incluso a prestatarios primeros a negarse a afrontar las hipotecas donde la deuda de hipoteca excedió el valor de mercado de la característica. Fannie Mae y Freddie Mac eran por abandono demandas inundadas del seguro del defecto de la hipoteca que habían proporcionado. Cuando se arruinaron Fannie Mae y Freddie Mac que era una pérdida en el valor instantánea para no sólo el subprime hipoteca pero también las hipotecas primeras. Fannie Mae y Freddie Mac habían proporcionado seguro del defecto en aproximadamente una mitad de todas las hipotecas caseras americanas. Así la bancarrota de Fannie Mae y de Freddie Mac habría podido llevar a la bancarrota de cualquier sostenedor importante de las hipotecas o de las seguridades basadas sobre hipotecas.

En 1968 Fannie Mae fue dado vuelta en una empresa privada en parte grande porque el congreso quiso separar Fannie Mae de su propia contabilidad de presupuesto. Fannie Mae había tenido hasta entonces un monopolio virtual en el mercado de hipoteca secundaria. Privatizando Fannie Mae era apropiado que el gobierno federal cree la competición en el mercado de hipoteca secundaria. Hizo esto en 1970 en que creó los Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC). Puesto que el FNMA tenía el apodo eufónico de Fannie Mae el FHLMC fue dado el nombre pegadizo pero ilógico de Freddie Mac. Freddie Mac fue pensado para ampliar el mercado de hipoteca secundaria.

Fannie Mae y Freddie Mac ambas hipotecas no sólo compradas también proporcionaron seguro del pago, para un honorario, para otras hipotecas. También crearon piscinas de las hipotecas y de los valores emitidos basados sobre el rédito recibido. Este procedimiento fue llamado securitization y las seguridades creadas fueron llamadas las obligaciones de deuda colateralizadas, CDO. Tales seguridades permitieron que los inversionistas invirtieran en el mercado de hipoteca diversificando el riesgo. Si tales inversionistas compraran una sola hipoteca allí habría sido demasiado riesgo concentrado en esa sola hipoteca pero si, en efecto, compran el un por ciento de cientos tales hipotecas su riesgo sería diversificado.

En el caso de los prestatarios del subprime eran tipos de interés más altos cargados y fueron requeridos para pagar seguro del defecto. Esta carga más alta aumentó el riesgo de defecto.

Aunque una cierta cualidad errónea de la gente la crisis financiera a este seguro del defecto de la hipoteca y/o al securitization, estas prácticas sea perfectamente legítima y apropiada para los mercados financieros. El problema se presentó porque Fanny Mae y Freddie Mac eran las instituciones dominantes en el abastecimiento de seguro del defecto de la hipoteca y en hipotecas de compra del subprime. En los últimos años 90 Fannie Mae y Freddie Mac fueron funcionados como agencias de la asistencia social en vez de las instituciones financieras. Las primas de seguro eran demasiado bajas para los riesgos implicados. Ningún comprador racional habría comprado esos hipoteca del subprime excepto en un descuento drástico; Fanny Mae y Freddie Mac los compraron. Ninguna cantidad de securitization podría aliviar el hecho de que las hipotecas del subprime no eran buenas inversiones. La práctica del securitization y la credibilidad de Fanny Mae permitieron que las malas inversiones de las hipotecas del subprime fueran separadas en el mundo entero.

Había una vista dañada de la naturaleza del riesgo en el mercado de hipoteca implicado en la crisis. El Securitization fue basado sobre la noción que los riesgos de defecto para las diversas hipotecas eran independientes. Cuando la caída de precios de cubierta allí es algunos prestatarios que encuentran el valor de mercado de su característica es menos que la cantidad de deuda excepcional y ellas deciden a negarse a afrontar sus obligaciones de deuda. Ninguna cantidad de diversificación reducirá este riesgo. El defecto, la ejecución de una hipoteca y la reventa de las características entonces retroactúan en el mercado de hipoteca que aumenta más lejos el riesgo. Ver el riesgo de mercado para más en este asunto.

Un artículo de Steven A. Holmes de la edición del 30 de septiembre de 1999 de New York Times describe cómo el proceso comenzó eso culminado en la crisis financiera de septiembre de 2008. El artículo revela cuánto optimismo a ultranza allí era de parte de oficiales del gobierno que las instituciones financieras podrían ser funcionadas con como las agencias de la asistencia social y cómo les previnieron de su locura con todo continuaron y la hicieron.

Fannie Mae facilita crédito para ayudar al préstamos de hipoteca

En un movimiento que podría ayudar a aumentar la propiedad casera clasifica entre minorías y los consumidores de ingreso bajo, la corporación de Fannie Mae están facilitando los requisitos del crédito en los préstamos que comprará de los bancos y de otros prestamistas.

La acción, que comenzará como programa piloto que implica 24 bancos en 15 mercados -- incluyendo la región metropolitana de Nueva York -- animará a esos bancos que amplíen las hipotecas caseras a los individuos cuyo crédito no es generalmente bastante bueno calificar para los préstamos convencionales. Los funcionarios de Fannie Mae dicen que esperan hacerle un programa a escala nacional por en la próxima primavera.

Fannie Mae, el suscriptor más grande de la nación de las hipotecas caseras, ha estado bajo presión cada vez mayor de la administración Clinton para ampliar préstamos de hipoteca entre gente de la renta baja y moderada y sentía la presión de los accionistas para mantener su crecimiento fenomenal en beneficios.

Además, los bancos, las instituciones de ahorro y las compañías de hipoteca han estado presionando Fannie Mae ayudarles para hacer más préstamos a los prestatarios supuestos del subprime. Estos prestatarios cuyos rentas, grados de solvencia y ahorros no son bastante buenos calificar para los préstamos convencionales, pueden conseguir solamente préstamos de las compañías de finanzas que cargan tipos de interés mucho más altos -- dondequiera a partir tres a cuatro de porcentaje de los puntos préstamos que convencionales más arriba.

El artículo de New York Times de septiembre de 1999 continúa:

“Fannie Mae ha ampliado la propiedad casera para millones de familias en los años 90 reduciendo requisitos de la señal,” dijo al presidente de Franklin D. Raines, de Fannie Mae y a director general. “Con todo sigue siendo demasiado prestatario cuyo crédito es apenas una muesca debajo de lo que ha requerido el nuestro subscribir quién se han relegado a pagar tarifas de hipoteca perceptiblemente más altas en el mercado supuesto del subprime.”

Ése es el final de la cita en el artículo de los comentarios de Franklin Raines. El artículo de Steven Holmes continúa:

La información demográfica sobre estos prestatarios es incompleta. Pero por lo menos un estudio indica que el 18 por ciento de los préstamos en el mercado del subprime fue a ennegrecer los prestatarios, comparados al 5 por ciento de préstamos en el mercado convencional del préstamo.

En trasladarse, incluso tentativo, a esta nueva área del préstamos, Fannie Mae está adquiriendo considerablemente más el riesgo, que puede no plantear ninguna dificultades durante épocas económicas rasantes. Pero la corporación government-subsidized puede funcionar en apuro en un descenso económico, incitando un rescate del gobierno similar a el de la industria S&L en los años 80.

Las asociaciones S&L eran parte de qué era conocida como la industria de ahorro, que incluyó uniones de crédito así como asociaciones S&L. El artículo de New York Times hace referencia al derrumbamiento de la industria de ahorro en los años 80.

“De la perspectiva de mucha gente, incluyendo mí, ésta es otra industria de ahorro que crece alrededor de nosotros, '' dijo a Peter Wallison un compañero residente en el instituto americano de la empresa. '' Si ella falla, el gobierno tendrá que intensificarla y ofrecer de garantía la manera que intensificó y que ofreció de garantía la industria de ahorro.”

El artículo entonces se enciende dar algunos de los detalles de la operación de la industria de la hipoteca.

Bajo programa piloto de Fannie Mae, los consumidores que califican pueden asegurar una hipoteca con un punto de porcentaje del tipo de interés uno sobre el de un convencional, hipoteca de índice fijo de 30 años de menos de $240.000 -- una tarifa esa hace un promedio actual de cerca de 7.76 por ciento. Si el prestatario hace sus cuotas el la hora por dos años, se cae el un premio del punto de porcentaje.

Fannie Mae, el suscriptor más grande de la nación de las hipotecas caseras, no presta el dinero directo a los consumidores. En lugar, compra los préstamos que los bancos hacen en qué se llama el mercado secundario. Ampliando el tipo de préstamos que compre, Fannie Mae está esperando estimular los bancos a hacer más préstamos a la gente con grados de solvencia menos-que-estelares.

Los funcionarios de Fannie Mae tensionan que las nuevas hipotecas serán ampliadas a todos los posibles prestatarios que puedan calificar para una hipoteca. Pero agregan que el movimiento está pensado en parte de aumentar el número de dueños caseros de la minoría y del sueldo bajo que tiendan a tener grados de solvencia peores que blancos el no-Hispanico.

El artículo 1999 se enciende dar algunas de las estadísticas del funcionamiento del programa de Fannie Mae para ampliar el préstamos de hipoteca a las minorías.

La propiedad casera, de hecho, ha estallado entre minorías durante el boom económico de los años 90. El número de hipotecas ampliadas a los aspirantes hispánicos saltó por el 87.2 por ciento a partir de 1993 a 1998, según el centro común de la Universidad de Harvard para los estudios de la cubierta. Durante ese mismo período el número de afroamericanos que consiguieron hipotecas para comprar un hogar aumentó en el 71.9 por ciento y el número de americanos asiáticos en 46.3 por ciento.

En cambio, el número de blancos el no-Hispanico que recibieron los préstamos para los hogares aumentó en 31.2 por ciento.

A pesar de estos aumentos, las tarifas de la propiedad casera para las minorías continúan retrasándose detrás los blancos el no-Hispanico, en parte porque los negros y los hispanico particularmente tienden a tener en los grados de solvencia peores medios.

En julio, el departamento de cubierta y el desarrollo urbano propusieron que por el año 2001, el 50 por ciento de la lista de Fannie Mae y de Freddie Mac esté compuesto de préstamos a los prestatarios del punto bajo y de la moderado-renta. El año pasado, el 44 por ciento de los préstamos Fannie Mae comprado era de estos grupos.

El cambio en la política también viene a la vez que HUD está investigando alegaciones de la discriminación racial en los sistemas que subscriben automatizados usados por Fannie Mae y Freddie Mac para determinar la capacidad acreedora de los aspirantes del crédito.

El escándalo de la contabilidad en Fannie Mae

En mayo de 2006 la oficina del descuido federal de la empresa de la cubierta (OFHEO) publicó el informe sobre su investigación de tres años de la asociación de hipoteca del nacional federal (Fannie Mae). El director en funciones de OFHEO, James B. Lockhart, dijo

Nuestra examinación encontró un ambiente donde los extremos justificaron los medios. La administración superior manipuló la contabilidad, cosechó el máximo, primas inmerecidas, y evitó que el resto del mundo supiera.

Que las ganancias divulgadas a partir de 1998 a mid-2004 eran falsas los valores cargados divulgados generaron por prácticas erróneas de la contabilidad. Estas ganancias fradulent entonces fueron utilizadas para justificar las primas enormes para la administración superior. El grado de los beneficios de contabilidad fraudulentos era $11 mil millones sobresaltado. Los tamaños de las primas inmerecidas no eran apenas millones de dólares, o aún de diez de millones de dólares. En lugar eran centenares de millones de dólares.

El informe dijo,

La conducta de Sr. Raines, CFO Timothy Howard y otros miembros del círculo íntimo de ejecutivos "senior" en Fannie Mae era contraria con los valores de la responsabilidad, de la responsabilidad, y de la integridad. […] Esos individuos engancharon a la gerencia incorrecta de las ganancias para generar niveles injustificados de remuneración para sí mismos y otros ejecutivos.

Las manipulaciones no sólo implicaron el levantar del nivel de ganancias divulgadas pero también el reducir de la variabilidad de ganancias para dar la impresión al público que las operaciones comerciales de Fannie Mae eran menos aventuradas que ellas estaban realmente.

Como resultado de los resultados Fannie Mae fue multado $400 millones. La porción principal de esta multa, $350 millones, fue impuesta por la Comisión de la seguridad y de intercambio para compensar a la gente que compró la acción en Fannie Mae en base de estas cuentas falsas.

Fannie Mae fue impuesto para limitar sus tenencias y seguro de hipotecas en $727 mil millones y mientras tanto para corregir sus procedimientos de contabilidad y prácticas de gestión del riesgo. Se permitió al ejecutivo de Fannie Mae, Franklin Raines, y y su Director Financiero, J. Timothy Howard, dimitir de la organización. El informe sugirió que Fannie Mae considere retroactivo encender a Raines y a Howard. Esto les negaría ventajas de retiro.

Freddie Mac había experimentado una punta de prueba similar referente a procedimientos de contabilidad incorrectos antes de la investigación de Fannie Mae.

Después de cerca de diez años de la operación de Fannie Mae y de Freddie Mac bajo objetivos sociales, incluyendo la fabricación de ricos de la gerencia superior, algo que probidad financiera las instituciones enormes acercaban a derrumbamiento en 2007. Debajo se demuestran las estadísticas financieras para Fannie Mae y Freddie Mac.

Éstas eran las estadísticas para 2007. Las estadísticas para 2008 son no todavía disponibles, sino las condiciones financieras empeoradas obviamente.

Resumen

La crisis de la hipoteca del subprime tenía su origen en el programa que los directores de Fannie Mae iniciaron en los últimos años 90 para perseguir metas de la asistencia social algo que viabilidad financiera. Animaron a Lenders fuerte a reducir los requisitos para la hipoteca debajo de qué había sido encontrada para ser los niveles adecuados mínimos. Empujando a los prestamistas en el mercado de hipoteca del subprime Fannie Mae hecho el factible financieramente infeasible estando dispuesto a comprar tal hipoteca del subprime y a conceder seguro del defecto en tales hipotecas. Cuando se arruinó Fannie Mae con eficacia los prestamistas que habían escrito tales hipotecas del subprime encontraron que había no más un mercado para ellas y ellos fueron pegados así con ellas. También esos prestamistas que ahora habían obtenido seguro del defecto encuentran que el seguro es inútil si Fannie Mae no puede pagar apagado en las hipotecas omitidas. Los prestamistas deben haber sido conscientes que hay un riesgo con cualquier compañía de seguros que puede ser que no pueda dispuesta y a la rentabilidad en demandas. La garantía supuesta de las obligaciones de Fannie Mae del gobierno federal quitó cualquier preocupación de negocios con el riesgo de defecto de la contrapartida. Es imprudente animar tal comportamiento.

Hay el un montón de partidos a culpar por la crisis de la hipoteca del subprime, pero la parte grande de los restos de esa culpa con Franklin Raines, el Timothy Howard y los otros miembros del círculo íntimo de Fannie Mae.